行业近况

    　　中国公募REITs自2021 年上市已走过四个年头。伴随市场建设与投资需求共振，我们认为市场正呈现螺旋式上升发展。在低利率宏观环境下，我们相信公募REITs或将被更多资金认可，在大类资产配置格局中占据愈发重要的战略地位。

    　　评论

    　　中国公募REITs四周年回顾：1）市场政策徐徐推进，为市场规模持续增长和存续期信息披露体系完善奠定基础。总体而言，我们认为市场当前仍处于政策红利期。2）中国REITs市场市值已突破2,000 亿元，项目个数66个，为亚太地区最多，展现强劲发展势头。新资产类型项目获高倍数认购，反映市场高度认可和积极态度。3）持有型不动产ABS助力构建多层次REITs市场。我们统计截至6 月13 日，持有型不动产ABS已发行（含发行期）8 单，共计136.03 亿元。4）REITs投资吸引力逐步增强，二级市场估值底部回升。

    　　下一阶段市场发展展望：1）资产类型再扩容，首发和扩募再提速。往前看，新资产类型入市（例如数据中心、景区、养老等）或进一步丰富当前市场资产生态，也为投资者提供具备不同风险收益特征的投资选择；存量项目的常态化扩募则能够真正激活单体REIT的生命力，打通REITs外生增长路径。2）在实践和总结中加快多层次REITs市场建设。我们认为多层次REITs市场的建设是有必要且有需求的，其核心逻辑在于，依据底层资产所处的发展阶段差异以及投资者各异的风险偏好，设计出差异化的产品体系，从而实现对资产从“培育”到“退出”全生命周期的覆盖。3）我们认为应进一步增加投资者结构丰富度（如公募基金、年金养老金以及外资等），同时适当平衡持有型和交易型策略，激活市场流动性。

    　　估值与建议

    　　低利率与“资产荒”背景下，我们持续看好下半年REITs市场配置机会，但伴随市场估值中枢逐步抬升，也需关注估值风险。从基本面、估值、资金面以及事件冲击四大维度来看，我们认为配置需求或仍支撑REITs市场维持估值高位，但进一步上行需要更多催化。我们建议持续关注后续长端利率以及高息资产利差走势，以判断市场配置压力；同时密切注意部分项目基本面可能超预期走弱的风险。中长期维度来看，在一定成本优势（如战配或二级逢低配置的份额）下，长期持有优质资产仍然是当前流动性环境下的较优尝试。短线维度，我们认为也可以考虑包括打新、分红、解禁和扩募博弈策略。

    　　风险

    　　市场制度建设推进不及预期；资产运营不及预期；无风险利率大幅上行。