公募REITS周报：市场略有回调 关注后续业绩披露影响

　　行业近况

    　　本周（2025 年1 月13 日至1 月17 日）中证REITs全收益指数和价格指数均下跌0.81%，为连续收涨3 周后首次收跌。C-REITs市场总市值收于1616 亿元，环比下降0.77%。

    　　评论

    　　市场有所回调，成交活跃度有所下降。本周产权REITs流通市值加权总回报为-0.47%，招商基金蛇口租赁住房REIT领涨4.26%，受万科主体信用担忧影响的中金印力消费REIT领跌5.87%。经营权REITs流通市值加权总回报为-1.18%，仅4 单高速公路REITs收涨，披露全年上网电量不及招募书预期的嘉实中国电建REIT领跌4.47%。各板块总回报指数涨跌幅分别为+0.10%（产业园）、-0.60%（消费）、-0.65%（保租房）、-0.89%（高速公路）、-1.24%（仓储物流）、-1.63%（能源）、-2.15%（市政环保）。本周日均成交额、日均换手率分别为6.07 亿元、0.89%，环比分别下滑13.9%、0.18ppt，为连续第二周下降。我们跟踪的C-REITs市场情绪指数在80 以上的过热区间连续运行24 天后本周二下滑至79.2，但周五仍收于90.4。

    　　估值比价压力略有缓解。经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比走阔21bps至438bps，主要受到经营权REITs价格下跌、中债IRR上升影响。产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差环比走阔5bps至280bps，受到十年期国债到期收益率下行和产权REITs分派率上行双重影响。此外，产权REITs市值加权年化分派率与中证红利指数股息率TTM之间的负利差环比收窄3bps至-151bps，主因产权REITs市值加权年化分派率上行2bps。

    　　关注后续业绩披露情况。后续来看，我们认为利率环境在资金面压力有所缓解的情况下或将保持稳定，仍能够为市场整体估值提供支撑；业绩方面则应关注即将披露的REITs四季报增量基本面信息。本周虽然整体市场略有调整，但近期业绩披露中展现相对稳定性或略有修复的部分产业园、保租房、消费REITs二级市场价格表现仍旧稳健，不达预期的个别能源项目则出现价格波动，符合我们上周提示的以实际业绩基本面为导向的投资组合优化方向。

    　　估值与建议

    　　后续关注：业绩披露情况；利率波动情况；红利/高股息市场情况。

    　　风险

    　　项目经营波动超预期；利率波动超预期；市场情绪波动超预期。