公募REITS周报：一级市场项目进展顺利 二级市场收益承压
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2025-07-02 14:12:32
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一级市场两单项目状态更新，三单REITs 实现里程碑突破：根据交易所最新披露，截至2025 年6 月27 日，目前有1 单处于已申报阶段的REITs 产品，有3 单处于已受理状态，5 单交易所已反馈意见，已通过审核7 单；无产品处于已问询阶段。本周（2025 年6 月23日至2025 年6 月27 日）交易所审核状态更新的项目共计2 单，其中，华夏安博仓储物流REIT 更新为“已申报”，华夏中海商业资产REIT 更新为“已受理”。
二级市场REITs 指数承压，市场活跃度持平：本周中证REITs 全收益指数收盘下跌1.38%，表现落后于红利指数（-0.51%）、中债-新综合财富总值指数（-0.05%）、沪深300 指数（1.95%）以及中证转债指数（2.08%）。截至2025 年6 月27 日，REITs 总市值回落至2060.74 亿元，较前一周下降4.87 亿元。本周日均换手率为0.61%，与前一周持平。
产权类REITs 抗跌性凸显，双新券涨幅亮眼：按项目属性划分，产权类REITs 加权平均周涨跌幅为-1.26%，表现优于特许经营权类REITs（-1.58%）。按基础资产类型细分，全板块下跌，其中交通基础设施板块以-2.19%的跌幅领跌；能源基础设施板块跌幅最小，为-0.09%。个券层面，新上市的中金中国绿发商业REIT 首日涨幅30%，中金亦庄产业园REIT 本周涨幅10%，中航京能光伏REIT（0.95%）与华夏华润商业REIT（0.64%）紧随其后。
市政环保水利换手率居前，园区基础设施成交量领先：从周度换手率看，市政环保水利板块以1.16%的换手率领先。园区基础设施类REITs 以1.57 亿份的周成交量位居各板块之首。
产权类与特许经营权类估值差异持续：截至2025 年6 月27 日，产权类REITs 现金分派率均值为3.77%，其中消费基础设施分派率（4.23%）居前。特许经营权类现金分派率均值为8.22%，其中市政设施分派率（11.45%）领先。中债REITs 估值收益率（IRR）层面，产权类（3.94%）高于特许经营权类（3.57%）。PV 乘数方面，特许经营权类（1.25）低于产权类（1.31）。
风险提示：宏观经济与政策风险，底层资产运营风险，分红不及预期风险，流动性风险，数据测算误差风险。 机构：国海证券股份有限公司 研究员：林加力 日期：2025-07-02
二级市场REITs 指数承压，市场活跃度持平：本周中证REITs 全收益指数收盘下跌1.38%，表现落后于红利指数（-0.51%）、中债-新综合财富总值指数（-0.05%）、沪深300 指数（1.95%）以及中证转债指数（2.08%）。截至2025 年6 月27 日，REITs 总市值回落至2060.74 亿元，较前一周下降4.87 亿元。本周日均换手率为0.61%，与前一周持平。
产权类REITs 抗跌性凸显，双新券涨幅亮眼：按项目属性划分，产权类REITs 加权平均周涨跌幅为-1.26%，表现优于特许经营权类REITs（-1.58%）。按基础资产类型细分，全板块下跌，其中交通基础设施板块以-2.19%的跌幅领跌；能源基础设施板块跌幅最小，为-0.09%。个券层面，新上市的中金中国绿发商业REIT 首日涨幅30%，中金亦庄产业园REIT 本周涨幅10%，中航京能光伏REIT（0.95%）与华夏华润商业REIT（0.64%）紧随其后。
市政环保水利换手率居前，园区基础设施成交量领先：从周度换手率看，市政环保水利板块以1.16%的换手率领先。园区基础设施类REITs 以1.57 亿份的周成交量位居各板块之首。
产权类与特许经营权类估值差异持续：截至2025 年6 月27 日，产权类REITs 现金分派率均值为3.77%，其中消费基础设施分派率（4.23%）居前。特许经营权类现金分派率均值为8.22%，其中市政设施分派率（11.45%）领先。中债REITs 估值收益率（IRR）层面，产权类（3.94%）高于特许经营权类（3.57%）。PV 乘数方面，特许经营权类（1.25）低于产权类（1.31）。
风险提示：宏观经济与政策风险，底层资产运营风险，分红不及预期风险，流动性风险，数据测算误差风险。 机构：国海证券股份有限公司 研究员：林加力 日期：2025-07-02
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