公募REITS周报：深交所非定向扩募业务功能落地

　　一级市场两单项目状态更新，深交所非定向扩募业务功能落地：根据交易所最新披露，截至2025 年7 月4 日，目前无处于已申报与已问询阶段的REITs 产品，有3 单处于已受理状态，6 单交易所已反馈意见，以及6 单已通过审核。本周（2025 年6 月30 日至2025年7 月4 日）交易所审核状态更新的项目共计2 单，其中，创金合信电子城产业园REIT 审核状态更新为“交易所已反馈”，华夏安博仓储物流REIT 审核状态更新为“已受理”。本周，深交所REITs非定向扩募业务功能于6 月30 日起正式启用，进一步推动REITs市场的规范化、多元化发展。

    　　二级市场REITs 指数上涨，市场活跃度提升：本周中证REITs 全收益指数收盘上涨0.66% ， 表现优于中债- 新综合财富总值指数（0.17%），落后于红利指数（2.08%）、沪深300 指数（1.54%）以及中证转债指数（1.21%）。截至2025 年7 月4 日，REITs 总市值增加至2078.70 亿元，较前一周增加17.96 亿元。本周日均换手率为0.74%，较前一周增加0.13%，显示市场交投活跃度略有增加。

    　　特许经营权类REITs 走强，交通基础设施领涨：按项目属性划分，本周特许经营权类REITs 加权平均周涨跌幅为0.95%，表现优于产权类REITs 的0.48%。按基础资产类型细分，交通基础设施板块以1.11%的加权平均周涨幅领先，仓储物流板块则是唯一下跌板块（-0.18%）。个券层面，中金中国绿发商业资产REIT（6.50%）领涨，易方达华威农贸市场REIT（5.25%）和华夏南京交通高速公路REIT（3.91%）紧随其后。

    　　市政环保水利换手率居前，园区基础设施成交量领先：从周度换手率看，市政环保水利板块以1.70%的换手率领先。园区基础设施类REITs 以2.41 亿份的周成交量位居各板块之首。

    　　产权类与特许经营权类估值差异持续：截至2025 年7 月4 日，产权类REITs 现金分派率均值为3.73%，其中消费基础设施分派率（4.13%）居前。特许经营权类现金分派率均值为8.12%，其中市政设施分派率（11.55%）领先。中债REITs 估值收益率（IRR）层面，产权类（3.88%）高于特许经营权类（3.40%）。PV 乘数方面，特许经营权类（1.26）低于产权类（1.32）。

    　　风险提示：宏观经济与政策风险，底层资产运营风险，分红不及预期风险，流动性风险，数据测算误差风险。 机构：国海证券股份有限公司 研究员：林加力 日期：2025-07-07

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