房地产行业研究周报：住房总量增长、政策预期趋强，静待“击球点”

　　行业追踪（2025.7.5-2025.7.11）

　　住房城乡建设部在近日赴广东、浙江两省调研。1）调研组指出，面对错综复杂的国内外经济形势，各地区、各有关部门坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，保交房攻坚战推进有力，切实维护了购房人合法权益。持续落实房地产政策“组合拳”，上半年全国新房和二手房交易总量同比增长，房地产市场总体保持稳定态势。二手房交易占比逐步提高，多个省份二手房交易量超过新房，房地产市场呈现新的特点。2）调研组表示，促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义。各地要切实扛起责任，充分用好房地产调控政策自主权，因城施策、精准施策，提升政策实施的系统性有效性，持续巩固房地产市场稳定态势。3）调研组要求，要加快建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，满足人民群众新期待。要多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。7月10日，住建部援引经济日报《住房交易总量增长彰显政策效应》文章：2025年上半年，随着各项政策加快落实，房地产市场出现积极变化。广东、浙江两省多措并举激活住房消费潜力，上半年两省新建商品房网签交易面积实现同比增长，二手房交易保持活跃，主要城市商品住宅库存消化周期回归到合理区间，有力有效稳定了市场预期。部分重点二线城市如杭州、合肥、长沙、成都等新房价格环比走势持续向好，房价连续环比上涨。

　　从住建部调研结果看，25上半年需求总量边际改善、止跌回稳趋势巩固，且仍将更大力度推

　　进；政策效应带动一二线部分城市楼市热度回升，对其他城市具备示范及借鉴效应；“好房子”是全国增量需求释放的核心聚焦点，政策或扶持具备倾向性；供给侧优化及防风险基调延续，企业层面库存质量及信用风险筑底改善预期强化。我们认为，上述行业新特征有望强化市场对于行业周期逐步筑底的信心，同时我们积极看好Q3政策窗口，主要聚焦城市更新、因城施策供需调节等方向，伴随国内经济数据潜在修复可能，地产及内需板块具备筑底回升潜力，配置胜率提升。

　　7月新房成交同比改善，二手房同比增速转弱

　　新房市场本周成交199万平，月度同比-10.31%，相较上月改善0.67pct；累计库存11147万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交175万平，月度同比-7.00%，相较上月下降9.64pct。6月30日-7月6日，土地市场成交建面2668万平，滚动12周同比0.76%；成交总额392亿元，滚动12周同比16.73%；全国平均溢价率4.88%，滚动12周同比+1.78pct。

　　本周申万房地产指数+6.12%，较上周提升5.83pct，涨幅排名1/31，领先沪深300指数5.30pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+1.14%，较上周下降0.20pct，涨幅排序6/11，领先恒生指数0.20pct；克而瑞内房股领先指数为5.15%，较上周提升5.17pct。投资建议：政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。

　　标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：招商积余、保利物业、中海物业、华润万象生活、万物云；5）中介企业：贝壳(和海外组联合覆盖)、我爱我家。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

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