2025年公募REITS市场7月半月报：REITS指数回调 首发战配解禁收益可观

　　近半月REITs指数回调，生态环保板块放量上涨。随着十年期国债收益率保持平稳，股票市场二级走势升温，REITs二级市场自6月下半月起震荡下行。7月1日-15日，中证REITs（收盘）指数、中证REITs全收益指数分别下跌0.4%/0.3%，跑输沪深300指数；超6成REITs个券净值累计下跌，平均跌幅为0.56%，日均换手率持续低位（0.76%）。板块方面，7月上半月，生态环保板块放量上涨，其中富国首创水务REIT上涨4.84%；保租房、能源板块量价齐跌，其中保租房板块近9成个券下跌，平均跌幅为2.17%，仅次于水利设施板块（平均跌幅2.34%）。消费、产业园板块放量微跌，其中消费REITs今年以来首次回调，超6成个券下跌，平均小幅下跌0.57%。仓储、交通板块价缩量微涨，交易活跃度较低。

    　　产权类派息率不及中证红利，仓储物流板块派息率提升。截至25年7月15日，产权类、特许经营权类REITs的平均派息率TTM分别为3.74%/6.94%，产权类REITs派息率TTM与十年期国债到期收益率、中证红利股息率的息差分别为2.09pct/-1.40pct。产权类：仓储物流、产业园REITs派息率TTM相对较高，双双超4%，其中仓储物流REITs平均派息率较6月底提升0.69pct；保租房派息率相对较低，仅2.50%。特许经营权类REITs：

    　　交通类REITs派息率相对领先，平均7.82%，能源类派息率较6月底平均下降0.52pct至5.51%。

    　　险资25年绩效考核启动，预计吸引更多资金入市。7月2日，财政部印发《关于引导保险资金长期稳健投资进一步加强国有商业保险公司长周期考核的通知》，明确国有商业保险公司自开展2025年度绩效评价工作开始施行，其他商业保险公司可参照执行。随着险资OCI账户权重的提升，预计会吸引更多保险资金进入REITs市场。

    　　2单首发战配解禁收益可观，华夏华润商业REIT拟申报第二次扩募。25年7月1日-7月15日，无REITs发行，以上市日口径计，截至7月15日，0.5/1亿元资金网下25年合计收益126.90/253.81万元，收益率2.54%。7月上半月，华夏特变电工新能源REIT、华夏深国际REIT首发战配陆续解禁（12个月限售期），解禁收益率分别为56.62%、32.58%。目前10个REITs首发项目正在排队，高新控股产业园公募REIT项目、锡山环保能源集团有限公司REITs项目启动招标；6只REITs拟扩募，此外，华夏华润商业REIT于7月9日公告拟申报第二次扩募，扩募资产包括杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目、淄博万象汇项目。

    　　风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整、项目资产经营业绩下滑、REITs单一资产波动较大、宏观经济环境变化、系统性风险等。 机构：上海申银万国证券研究所有限公司 研究员：彭文玉/朱敏/任奕璇 日期：2025-07-16

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