联合研究：如何看待本轮REITS市场的春季躁动？

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    年初以来REITs市场延续交投热度，中证REITs全收益指数创出阶段性新高，我们于本篇报告分享对于本轮春季躁动行情的几点思考。

    评论

    本轮行情因何而起？长端利率下行、年初机构配置焦虑以及趋势交易或是主因。1）本轮行情起始于24 年12 月初政治局会议1后长端利率下行，催化机构（特别是固收类）对于优质高息资产的增配；2）转而进入25 年初，我们观察到机构对于25 年REITs大类配置需求确有边际提升，但在市场流动性不足且估值已有所提升情况下，表现出一定配置焦虑；3）最后，在市场连续上行后，部分项目出现趋势交易的现象，进一步推升估值。

    当前估值走到哪里？截至到2025 年1 月22 日，我们统计各板块年初至今涨幅分别为11.98%（消费）、7.41%（保租房）、5.98%（产业园）、4.74%（仓储物流）、3.80%（能源）、2.52%（高速）、2.32%（市政环保）；对应分派率（产权类）4.30%（消费）、3.08%（保租房）、4.49%（产业园）、4.98%（仓储物流）和中债估值收益率（IRR，经营权类）2.75%（能源）、7.22%（高速）、2.99%（市政环保）。利差方面，各板块与十年期国债利差2/利差全历史分位数/利差24 年至今分位数分别为332bps/92%/74%（仓储物流）、283bps/87%/58%（产业园）、264bps/0%/0%（消费）、142bps/33%/12%（保租房）、557bps/51%/0%（高速）、133bps/48%/14%（市政环保）、110bps/30%/2%（能源）。综合来看，我们认为当前大部分板块估值已演绎较为充分。

    后续行情演绎的几种情形和风险关注。1）乐观情形：长端利率持续维持低位或进一步下探，且基本面风险相对可控，当前估值或仍有支撑，持有或逐步增仓策略占优；2）中性情形（我们认为此为大概率事件）：长端利率维持低位，但进入震荡区间，且基本面整体仍然偏弱，呈现结构性分化。

    在上述情景下，当前部分项目估值或已偏离基本面，市场轮动加速，交易配置难度增加，此阶段宜综合估值性价比和基本面趋势判断，留意高估值但基本面韧性不足项目的回撤风险；3）悲观情形：长端利率大幅上行，且基本面进一步弱化。悲观情形下，我们认为市场整体估值将面临挑战，防御性较强板块如保障房和公用事业配置或占优。

    风险

    项目基本面恢复不及预期；长端利率大幅抬升；估值大幅偏离基本面。