房地产行业第29周周报：本周新房二手房成交同比降幅均收窄；中央城市工作会议将“城市更新”写入总体要求

　　新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。新房库存面积同环比均下降。去化周期环比上涨，同比下降。

　　核心观点

　　新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。40城新房成交面积为169.4万平，环比上升4.7%，同比下降16.4%，同比降幅较上周收窄了3.0个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为20.0%、-7.2%、15.5%，同比增速分别为-22.6%、-15.5%、-7.5%。一、三四线城市同比降幅较上周分别收窄了12.1、11.9个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了7.6个百分点。

　　二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。18城二手房成交面积为164.2万平，环比上升5.8%，同比下降13.8%，同比降幅较上周收窄了4.4个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-0.4%、11.6%、-1.3%，同比增速分别为-14.2%、-16.0%、-8.2%。其中，一线城市同比降幅较上周扩大了2.4个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别收窄了12.4、1.6个百分点。

　　新房库存面积同环比均下降，去化周期环比上涨、同比下降。12城新房库存面积为11124万平，环比增速为-0.005%，同比增速为-16.4%；去化周期为17.3个月，环比下降0.2个月，同比下降0.6个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.5、14.7、45.1个月，一线城市环比下降0.02个月，二、三四线城市环比分别上升0.4、1.1个月，一、二、三四线城市同比分别下降1.2、0.1、16.2个月。

　　土地市场环比量价齐跌、同比量跌价涨，溢价率同环比均上涨。百城全类型成交土地规划建筑面积为955.9万平方米，环比下降40.3%，同比下降26.8%；成交土地总价为192.5亿元，环比下降55.7%，同比下降21.6%；楼面均价为2014元/平，环比下降25.8%，同比上升7.1%；土地溢价率为6.3%，环比上升4.0个百分点，同比上升4.8个百分点。

　　房企国内债券发行量同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为119.2亿元，环比下降52.4%，同比下降35.0%（前值：128.7%）。总偿还量为150.4亿元，环比下降11.0%，同比上升38.5%（前值：43.1%）；净融资额为-31.2亿元。

　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-2.2%，较上周下降8.3pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-3.3%，较上周下降8.6pct。房地产板块PE为24.88X，较上周下降0.31X。

　　本周统计局公布房地产销售、投资与房价数据。1）6月房地产销售与投资同比降幅均扩大。6月销售面积同比增速-5.5%（前值：-3.3%）；开发投资金额同比增速-12.9%（前值：-12.0%）。2）6月70城房价环比跌幅持续扩大，房价下行压力进一步加大。6月70城新房房价环比-0.3%，二手房房价环比-0.6%，环比降幅均较5月扩大了0.1pct。

　　政策

　　本周中央城市工作会议召开，是时隔10年再度召开该会议，从中央层面全方位部署城市工作，意义重大。会议指出“城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，同时提出“高质量开展城市更新”、“加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造”。中央将“城市更新”写入总体要求，意味着我国城市发展逐渐进入城市更新的重要时期。我们预计未来城市更新相关政策的支持力度进一步加大。

　　投资建议：

　　二季度销售、投资、房价数据均明显走弱。我们预计，7月的政治局会议表态或将更加积极，带动板块在7月中旬开始出现的一波政策博弈的行情机会。考虑到7月15日中央城市工作会议的相关表态，城市更新相关政策的支持力度有望进一步加大。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐