2025年公募REITS市场7月报：消费板块走势稳健 交通、保租房派息率提升

　　REITs指数震荡回调，消费板块走势稳健。7月下半月，中证REITs（收盘）指数、中证REITs全收益指数累计下跌0.4%/0.2%。其中，7月最后一周，随着十年期国债收益率和股票市场双双震荡回落，REITs市场重拾涨势。7月，6成REITs净值累计下跌，平均跌幅为0.31%，日均换手率小幅回升至0.80%；板块方面，消费板块连续7个月维持涨势，7月放量上涨，平均涨幅为1.81%；生态环保板块换手率达1.27%（环比+0.35pct）；水利设施板块价升量稳；产业园板块量升价稳，仓储物流板块则缩量上涨，二者均已连涨3个月，但平均涨幅均呈收窄态势；保租房、交通、能源板块量价齐跌，其中保租房在连续4个月上涨后，首次回调，且个券悉数下跌；交通板块25年以来首次下跌，平均跌幅为0.75%，下跌REITs数量占比过半；能源板块7月跌幅最深，平均下跌2.94%。

    　　派息率与中证红利息差收窄，交通、保租房派息率提升。截至25年7月31日，产权类、特许经营权类REITs的平均派息率TTM分别为3.72%/7.16%，产权类REITs派息率TTM与十年期国债到期收益率、中证红利股息率的息差分别为2.01pct/-0.76pct，较6月底分别收窄0.07pct/1.09pct。产权类：仓储物流、产业园派息率相对较高，双双超4%（环比-0.19pct/基本持平）；保租房派息率环比+0.06pct至2.50%，但仍相对较低；消费REITs派息率TTM环比-0.17pct至平均3.69%。特许经营权类：交通类REITs领先优势进一步扩大，派息率环比+0.09pct至平均8.14%，能源、生态环保REITs派息率环比下降。

    　　国君临港REIT扩募，25年分派率将提升。25年7月29日，国君临港产业园REIT发布扩募招募书，公告拟发售份额上限为4.461亿份，拟募资不超17.235亿元。扩募资产为康桥项目，截至25Q1的账面价值约为9.05亿元，评估价值为15.32亿元，较账面价值增值69.19%。招募书预测基金扩募后25年4-12月/26年合并可供分配金额为8252/11060万元，以募资17.235亿元计，25/26年预测分派率为4.11%/4.15%，25年分派率较扩募前提升了0.39pct。

    　　数据中心REITs首发，上市首日涨幅收窄。25年7月，2单数据中心REITs首发，进一步丰富了REITs底层资产的品种，网下询价家数再创新高，平均有125家机构的569个配售对象参与网下询价，因首发项目发行规模较大，导致有效认购倍数环比下降，配售比例随之小幅上升至0.6%（环比+0.11pct）。受二级市场震荡调整影响，7月上市的2只REITs均未触发涨停，首日收盘涨幅平均24.2%，但上市初期仍维持涨势。以上市日口径计，25年1-7月，0.5/1亿元资金网下合计收益142.14/284.28万元，收益率2.84%。7月首发战配解禁的3只REITs（12个月限售期）悉数正收益，解禁收益率平均46.39%。目前排队的首发REITs项目共11个。8月1日，中金唯品会奥特莱斯REIT注册通过，预期不日将启动招募。

    　　风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整、项目资产经营业绩下滑、REITs单一资产波动较大、宏观经济环境变化、系统性风险等。 机构：上海申银万国证券研究所有限公司 研究员：彭文玉/朱敏/任奕璇 日期：2025-08-04

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