公募REITS周报：利率扰动 市场观望情绪加重

　　行业近况

    　　本周（2025 年8 月11 日至8 月15 日）中证REITs全收益指数下跌1.49%、价格指数下跌1.62%。C-REITs市场总市值收于2178 亿元，环比下降3.82%。

    　　评论

    　　数据中心延续涨势，其他板块均收跌。本周产权REITs流通市值加权总回报为-1.55%，万国数据中心REIT、润泽科技数据中心REIT分别收涨5.59%、4.26%。经营权REITs流通市值加权总回报-1.28%，除息完毕的工银蒙能清洁能源REIT领跌7.99%。本周各板块总回报指数涨跌幅分别为+4.72%（数据中心）、-0.65%（消费）、-1.21%（能源）、-1.24%（高速公路）、-1.27%（仓储物流）、-1.61%（产业园）、-1.83%（市政环保）、-3.22%（保租房），长端利率上行影响下保租房板块领跌。本周市场整体成交活跃度指标环比下降，日均成交额6.53 亿元（环比-10.9%）、日均换手率0.62%（环比-0.12ppt）。我们跟踪的C-REITs市场情绪指数继续收于20以下的底部区间。

    　　估值比价压力继续缓解。经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比走阔21bps至273bps，其中高速公路、能源、市政环保板块利差分别走阔30bps、21bps、11bps。产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差环比基本走平、与中证红利指数股息率的负息差环比变化不大。

    　　如何看待后市？由于短期风险偏好抬升，“股债跷跷板”影响固收类资产表现。我们在此简单讨论基于无风险利率与基本面不同假设下REITs的配置前景：1）若项目经营基本面尚未复苏，且长端利率短期受风险偏好影响持续抬升（对应当前时点），则REITs市场估值承压，市场需等待新的催化剂（如估值回调充分、解禁影响确认等）；2）在上述情景下，若长端利率先上后下，则当前时点则已为配置型策略打开了配置窗口（交易型策略或仍需等待更为明确的信号）；3）乐观假设下，若项目经营基本面开始复苏（需注意，由于租期黏性，项目端复苏可能晚于租户经营复苏），我们认为部分顺周期REITs的分子端弹性亦能成为固收策略收益增强的来源之一。综上，当前时点我们建议配置型策略可逐步关注绩优项目逢低买入的机会。

    　　估值与建议

    　　后续关注：长端利率波动；市场情绪变化；新发与扩募进展。

    　　风险

    　　利率波动超预期；新发及解禁交易热度低于预期；经营波动超预期。 机构：中国国际金融股份有限公司 研究员：张星星/裴佳敏/谭钦元/孙元祺/顾袁璠/张文杰/张宇/杨鑫/陈健恒 日期：2025-08-18

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