2025年公募REITS市场8月半月报：整体缩量下跌 较红利股息差升至高位

　　8月上半月沪深REITs缩量下跌，物流全年表现稳健，消费首现深度回调。随着7月以来10年期国债收益率有上行趋势以及股票市场表现的持续强劲带来的分流效应，8月上半月（8.1-8.15），沪深REITs延续缩量下跌趋势，中证REITs全收益下跌1.9%，跑输300收益与中证红利全收益；流动性再度萎缩，日均换手率相比于7月收窄0.06个百分点至0.5%的水平。板块方面，各个类型REITs全线下探，日均换手率相比于7月的水平均收窄。其中，仅仓储物流（-0.7%）与能源（-0.7%）相对抗跌，仓储物流25年至今月度表现均较为稳健；保障房8月上半月跌幅最大，整体下跌3.4%且个券全线收跌；消费REITs深度回调3.2%（创25年单月最大跌幅），个券同样全线下滑，日均换手率相比7月全月下滑0.15pcts至0.37%水平；产业园、公用事业、高速公路8月上半月分别下跌2.5%、2.4%和2.1%，均相比7月全月跌幅扩大 估值全线下调，IRR普遍回升，产园首个估值落下50%分位。各个类型REITs估值分位较7月底普降，产权类P/NAV最新值为1.3X，处于58%分位（较7月底分位下调14个点），经营权类P/FFO最新值14.3X，处于62%分位（较7月底分位下调11个点）。板块方面，产业园估值回调至50%分位之下的，保障房（-14pcts）与消费（-13pcts）相比于7月底估值分位回落幅度较大；全类型REITs内部收益率（IRR）分位值均上行，能源（+17pcts）和保障房（+14pcts）分位值相比于7月末抬升逾较多，价格调整后长期收益吸引力增强。

    　　产权类REITs相比红利股息差站上74%的历史高位。产权类REITs相对于中证红利股息率的息差回升至-0.45%，站上历史74%分位水平，配置性价比凸显。板块方面，相较于7月末，消费REITs因价格深度回调，被动推升派息率分位值大幅跃升34pcts，产业园亦提升11pcts，二者成为派息吸引力改善较为显著板块。

    　　两单IDC上市首日封涨停，年内网下打新收益率超3%。沪深上市REITs总数达73只，总市值2190亿元；8月上半月新上市3只REITs（2单IDC+1单能源），发行规模88亿元；算力基础设施赛道热度高，两单IDC项目上市首日实现30%涨停且3日内保持上涨态势。截至8.15，剔除中航易仓REIT极端值后，2025年0.5亿元/1亿元现金账户REITs网下打新收益合计167/334万元，网下申购收益率为3.34%。目前，交易所在审的首发/扩募项目为10/4只，证监会注册通过的首发/扩募项目为1/1只，其中中金唯品会奥特莱斯REIT将在8.20-21公开募集。解禁方面，有百联消费、首创奥莱、厦门安居、深圳安居、北京保障房5只REIT近期解禁。

    　　风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整、项目资产经营业绩下滑、REITs单一资产波动较大、宏观经济环境变化、系统性风险等。 机构：上海申银万国证券研究所有限公司 研究员：彭文玉/朱敏/任奕璇 日期：2025-08-18

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