公募REITS周报：二级市场收益承压 新型基础设施换手率领先

　　投资要点：

    　　一级市场一单项目状态更新：根据交易所最新披露，截至2025 年8月22 日，年内公募REITs 市场已成功发行14 单产品，较去年同期（截至2024 年8 月）减少1 单。其中，7 月为发行较为集中的月份，本月暂无新成立。目前处于已问询状态的REITs 产品有2 单；已受理状态2 单；交易所已反馈意见3 单，管理人已反馈意见3 单；已通过审核3 单；当前无产品处于已申报状态。本周（2025 年8 月18日至8 月22 日，下同），交易所审核状态更新的REITs 项目共计1单。“华夏湖北交投楚天高速公路封闭式基础设施证券投资基金”首发项目审核状态更新为“已受理”。

    　　二级市场REITs 指数承压，市场活跃度提升：本周中证REITs 全收益指数收盘下跌1.74%，表现逊于中债-新综合财富总值指数（周跌0.31%）、红利指数（周涨0.90%）、中证转债指数（周涨2.83%）、沪深300 指数（周涨4.18%）。截至2025 年8 月22 日，全市场公募REITs 总市值为2158.94 亿元，较前一周（2195.24 亿元）减少36.30 亿元；本周日均换手率为0.77%，较前一周（0.64%）增加0.13 个百分点，市场交投活跃度有所上升。

    　　特许经营权类REITs 表现优于产权类，交通基础设施跌幅最小：按项目属性划分，产权类REITs 加权平均周涨跌幅为-1.88%，表现逊于特许经营权类REITs 的-0.98%。按基础资产类型细分，保障性租赁住房板块以-3.96%涨幅领跌；交通基础设施板块录得最小跌幅（-0.87%）。个券层面，中金重庆两江产业园REIT 领涨（2.33%），工银河北高速集团高速公路REIT 紧随其后（2.18%）。

    　　新型基础设施换手率领先，园区基础设施成交量领先：从周度换手率角度看，新型基础设施板块以2.54%的换手率领先。从周度交易规模来看，园区基础设施类REITs 以2.72 亿份的成交量居首。

    　　产权类与特许经营权类估值差异持续：截至2025 年8 月22 日，产权类REITs 现金分派率均值3.89%，其中园区基础设施现金分派率（4.20%）居前；特许经营权类现金分派率均值7.83%，其中交通基础设施现金分派率（9.60%）领先。中债REITs 估值收益率（IRR）层面，产权类（4.09%）高于特许经营权类（3.27%）。PV 乘数方面，产权类（1.28）高于特许经营权类（1.20）。

    　　风险提示：宏观经济与政策风险，底层资产运营风险，分红不及预期风险，流动性风险，数据测算误差风险，估值过高风险。 机构：国海证券股份有限公司 研究员：林加力/许潇琦 日期：2025-08-29

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