公募REITS周报：一级市场项目进展顺利 二级市场收益持续向好

　　投资要点：

    　　一级市场一单项目状态更新：根据交易所最新披露，截至2025 年9月5 日，年内公募REITs 市场已成功发行15 单产品，较去年同期（截至2024 年9 月）减少2 单。其中，7 月为发行较为集中的月份，本月新成立0 单。根据交易所最新披露信息，目前处于已问询状态的REITs 产品有3 单；已受理状态1 单；交易所已反馈意见3 单，管理人已反馈意见1 单；已通过审核5 单；当前无产品处于已申报状态。本周（2025 年9 月1 日至9 月5 日，下同），交易所审核状态更新的REITs 项目共计1 单。“中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金”项目审核状态更新为“已问询”。

    　　二级市场REITs 指数上涨，市场活跃度承压：本周中证REITs 全收益指数收盘上涨0.47%，表现优于中债-新综合财富总值指数（周涨0.10%）、红利指数（周跌0.69%）、沪深300 指数（周跌0.81%），仅逊色于中证转债指数（周涨0.61%）。截至2025 年9 月5 日，全市场公募REITs 总市值为2191.67 亿元，较前一周（2187.57 亿元）增加4.10 亿元；本周日均换手率为0.55%，较前一周（0.64%）下降0.09 个百分点，显示市场交投活跃度有所下降。

    　　本周REITs 多数板块上涨，消费基础设施涨幅最大：按项目属性划分，产权类REITs 加权平均周涨跌幅为0.85%，表现优于特许经营权类REITs 的0.25%。按基础资产类型细分，本周REITs 多数板块上涨，其中消费基础设施板块（1.49%）领涨；新型基础设施板块（-0.24%）为唯一下跌板块。个券层面，华夏合肥高新产园REIT（3.60%）领涨，华安百联消费REIT（3.41%）紧随其后。

    　　新型基础设施换手率领先，园区基础设施成交量领先：从周度换手率角度看，新型基础设施板块以1.29%的换手率领先。从周度交易规模来看，园区基础设施类REITs 以1.68 亿份的成交量居首。

    　　产权类与特许经营权类估值差异持续：截至2025 年9 月5 日，产权类REITs 现金分派率均值3.90%，其中园区基础设施与仓储物流现金分派率（4.14%）居前；特许经营权类现金分派率均值7.77%，其中交通基础设施现金分派率（9.53%）领先。中债REITs 估值收益率（IRR）层面，产权类（3.92%）高于特许经营权类（3.13%）。PV 乘数方面，产权类（1.30）高于特许经营权类（1.22）。

    　　风险提示：宏观经济与政策风险，底层资产运营风险，分红不及预期风险，流动性风险，数据测算误差风险，产品价格剧烈波动风险。 机构：国海证券股份有限公司 研究员：林加力/许潇琦 日期：2025-09-10

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