REIT策略周报：新政护航 为项目申报减负提速

　　本报告导读：

    　　发改委发布《国家发展改革委办公厅关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，助力项目申报轻装上阵。

    　　投资要点：

    　　2025年9月12 日，国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（发改办投资〔2025〕782 号，下称782 号文），继《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014 号，下称1014 号文）后就进一步做好基础设施REITs 常态化申报推荐工作进行通知指示。

    　　中国公募REITs 市场整体市值规模较小，面临流动性不足和资金承接能力有限等问题，制约市场进一步发展。2025 年以来我国公募REIT 市场在资产类别上进一步扩容，新增农贸市场、数据中心、供热设施等新资产类型，且在扩募节奏有所加快，但仍存在发行流程较长，项目规模较小等问题。当前我国公募REITs 市场项目数量已位列亚洲第一，仅次于美国，但在整体市值规模与资产类型上仍有发展空间，难以承接大体量资金，同时也限制了相关衍生资产的构建与进一步发展，对市场流动性，投资者结构丰富度等方面形成掣肘。整体来看，782 号是在1014 号文的基础上，对于推进公募REITs常态化发行进行细化与补充，强调加力推动一级市场发行，简化项目扩募流程并明确扩募可在合理范围内资产混装。

    　　过去一周REITs 指数整体下行，交通与新型基础设施类REITs 跌幅较小。9 月第二周，随着债市进一步回调，10 年国债收益率周中突破1.81%，REIT 市场整体承压，中证REIT 全收益指数周度跌幅在0.78%收于1070.04。从底层资产来看，过去一周板块普跌，其中交通与新型基础设施类REITs 跌幅较小，消费和产业园类REITs 表现相对一般。具体来看，涨幅由高到低分别为：交通（-0.46%）、新型基础设施（-0.46%）、能源（-0.51%）、保障房（-0.60%）、市政环保（-0.61%）、仓储（-0.86%）、消费（-1.10%）、产业园（-1.45%）。

    　　过去一周（2025.9.5-2025.9.12，下同）有3 只REITs 更新发行状态。

    　　山证晋中公投瑞阳供热首发项目已申报，华夏中海商业资产首发项目和华夏安博仓储物流首发项目已针对问询函进行回复。截至2025年9 月12 日，国内REITs 市场共上市74 只，总市值2217 亿元，流通市值1058 亿元。

    　　风险提示：超预期REIT 政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 机构：国泰海通证券股份有限公司 研究员：刘玉/汤志宇 日期：2025-09-14

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