2025年公募REITS市场9月报：跌势企稳收敛 估值支撑渐显

　　大类资产分流减弱，REITs跌势企稳收敛，流动性相对年初腰斩。股票及大宗商品涨势放缓，大类资产分流效应减弱，国债利率虽回升但仍低于2%，资产荒叙事仍在，中证REITs本月收跌1.82%，跌幅较8月同期（-2.52%）收窄。分板块看，各类REITs指数虽全线收跌，但普遍呈现跌幅收窄态势，能源板块跌幅最浅，前期深度回调的保租房和消费跌幅收窄最为明显。个券层面，仅仓储物流板块有半数个券上涨，IDC、消费及公用事业个券悉数下跌。联东科创REIT本月领涨（+3.48%），江苏交控REIT（-7.02%）跌幅居前。本月沪深REITs日均换手率0.43%，较年初腰斩，较8月同期下降0.13个百分点，其中产权类换手率收窄较大。

    　　对国债息差保持坚挺，较红利股息差收窄，估值回调至历史中枢。派息率方面，产权类REITs最新派息率为3.96%，与10Y国债收益率的息差2.08%（处于42%分位），与红利股股息率息差为-0.67%（处于65%分位），REITs对国债的息差保持相对坚挺，但对红利股的息差有所收窄。除消费类外，各资产类型的派息率（TTM）所处分位均较8月底上升，其中交通（+0.39pcts）和公用事业（+0.26pcts）提升幅度较为明显。

    　　估值方面，产权类与经营权类REITs估值延续回调态势，P/NAV和P/FFO均回落至约50%的历史分位附近。

    　　各类资产IRR均较8月底有所提升，产权类IRR的分位数已回升至历史中位水平。

    　　9月3单REITs网下首发询价，25年网下申购收益率达3.45%。2025年9月，共有3单REITs网下询价，合计发行规模预计51.2亿元（未询价个券按询价区间上限估算）。华夏凯德商业REIT已询价完成，华夏中海商业REIT与中信建投沈阳国际软件园REIT分别于9月26日及29日询价。2025年至今，REITs网下认购收益表现稳健，0.5亿元/1亿元现金账户累计收益分别为172.34万元/344.68万元，对应网下申购收益率为3.45%。

    　　现有3单已注册未发行，在排项目11单，交易所压价力度减轻。截至2025年9月26日，3单REITs已注册未发行，11单交易所在审，本月新受理1单公用事业首发项目。另有3单新注册生效REITs发布招募书（封卷稿），其底层资产估值较反馈稿无变化，但从反馈稿测算的首发估值折价率看，均较同类已发行项目有所收窄。下半月还有3单REITs招投标信息更新，其中农银汇理基金中标1单文旅类项目，1单保租房项目公开招标。

    　　2025年9月下半月，10只REITs发布分红方案，华夏合肥高新产园REIT将在2025年10月10日解禁，届时关注解禁对二级市场带来的冲击。

    　　风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整、项目资产经营业绩下滑、REITs单一资产波动较大、宏观经济环境变化、系统性风险等。 机构：上海申银万国证券研究所有限公司 研究员：彭文玉/朱敏/任奕璇 日期：2025-09-28

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