公募REITS周报：成交活跃度延续下降 高速REITS运营数据仍分化

　　行业动态

    　　行业近况

    　　本周（2025 年9 月22 日至9 月26 日）中证REITs全收益指数下跌0.65%、价格指数下跌0.82%。市场总市值收于2190 亿元，环比下降1.11%。

    　　评论

    　　本周市场继续缩量，前期跑赢板块回调相对较多。本周产权REITs流通市值加权总回报为-0.90%，张江产业园REIT领涨1.92%（含分红收益）。经营权REITs流通市值加权总回报-0.63%，国家电投新能源REIT领涨0.98%。本周各板块总回报指数涨跌幅分别为+0.02%（能源）、-0.47%（仓储物流）、-0.50%（产业园）、+0.67%（市政环保）、-0.91%（高速公路）、-0.91%（数据中心）、-1.24%（保租房）、-1.38%（消费）。本周市场整体成交活跃度指标环比连续第二周有所下降，日均成交额3.72 亿元（环比-20.5%）、日均换手率0.32%（环比-0.13ppt）。

    　　与红利指数负息差环比收窄。经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比走阔11bps，其中高速公路板块利差环比走阔20bps。产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差环比均基本走平，但产权REITs分派率与中证红利指数股息率的负息差环比收窄28bps至-70bps。

    　　8 月高速公路REITs主要运营数据分化。我们统计13 单高速公路REITs的8 月通行费收入单月同比，5 单为正、1 单走平、7 单为负；1-8 月通行费收入累计同比，4 单为正，9 单为负。就公告披露的主要原因来看，单月同比降幅较大的主要受到周边路网分流影响，单月同比增幅较大的主要受到周边路网引流影响和区域经济活跃度上升影响。我们认为路网变化和区域经济活跃度后续仍将影响高速公路REITs项目表现，需关注影响是否具有持续性以判断对REITs估值的影响。

    　　估值与建议

    　　后续关注：长端利率波动；基本面信息；解禁项目表现。

    　　风险

    　　利率波动超预期；经营波动超预期；解禁波动超预期。 机构：中国国际金融股份有限公司 研究员：张星星/裴佳敏/谭钦元/孙元祺/张文杰/张宇/杨鑫/陈健恒 日期：2025-09-29

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