公募REITS月报：一级市场项目进展顺利 二级市场收益承压

　　一级市场六单项目状态更新：根据交易所最新披露，截至2025 年9月30 日，年内公募REITs 市场已成功发行16 单产品，较去年同期（截至2024 年9 月30 日）减少1 单。其中，7 月为发行较为集中月份，本月新成立1 单。根据交易所最新披露信息，目前处于已问询状态的REITs 产品1 单；已受理状态2 单；已申报状态1 单；交易所已反馈意见2 单；已通过审核5 单。本月（2025 年9 月1 日至9 月30 日，下同），交易所审核状态更新的REITs 项目共计6 单。

    　　二级市场REITs 指数下跌，市场活跃度承压：本月中证REITs 全收益指数收盘下跌1.11%，表现优于红利指数（月跌3.52%），逊于中债-新综合财富总值指数（月跌0.41%）、中证转债指数（月涨1.97%）以及沪深300 指数（月涨3.20%）。截至2025 年9 月30日，全市场公募REITs 总市值为2209.80 亿元，较前一月（2187.57亿元）增加22.23 亿元；本月成交量为23.79 亿份，较前一月（32.57亿份）减少8.78 亿份，显示市场交投活跃度有所下降。

    　　本周REITs 仅新型基础设施板块上涨，保障性租赁住房跌幅最大：

    　　按项目属性划分，产权类REITs 加权平均月涨跌幅为-0.36%，表现优于特许经营权类REITs 的-1.21%。按基础资产类型细分，仅新型基础设施板块上涨（+0.05%），市政设施板块（-3.99%）领跌。个券层面，中金唯品会奥莱REIT 以24.86%的月涨幅领跑，华夏凯德商业REIT（+12.24%）紧随其后。

    　　新型基础设施换手率领先，园区基础设施成交量领先：从月度交易规模来看，园区基础设施类REITs 以5.72 亿份的成交量位居首位。

    　　从月度日均换手率角度看，新型基础设施板块以4.64%的换手率领先。

    　　产权类与特许经营权类估值差异持续：截至2025 年9 月30 日，产权类REITs 现金分派率均值3.38%，其中仓储物流现金分派率（3.81%）居前；特许经营权类现金分派率均值7.84%，其中交通基础设施现金分派率（9.87%）领先。中债REITs 估值收益率（IRR）层面，产权类（4.02%）高于特许经营权类（3.48%）。PV 乘数方面，产权类（1.28）高于特许经营权类（1.20）。

    　　风险提示：宏观经济与政策风险，底层资产运营风险，分红不及预期风险，流动性风险，数据测算误差风险，产品价格剧烈波动风险。 机构：国海证券股份有限公司 研究员：林加力/许潇琦 日期：2025-10-10

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