中金REITS年度市场调查报告(2026)

　　行业近况

    　　2025 年以来，中国公募REITs市场延续供需两旺格局，市场关注度持续提升。为刻画当前市场生态，本次中金REITs年度市场调查于9 月25 日至9 月30 日累计回收有效问卷127 份。

    　　评论

    　　券商与保险机构为主要参与者，机构持续加大公募REITs配置。

    　　根据问卷反馈，券商与保险机构是市场主要参与者，且占比均较去年同期有所提升，部分机构25 年以来持续加大投资规模。截至问卷时点，样本投资机构中超3 成保险与超4 成券商机构累计投资规模超10 亿元。此外，根据样本机构进场时间，我们认为二级市场稳健表现及赚钱效应能持续吸引增量资金进入。

    　　机构投资者方式更为多元化，打新策略热度较高，同时超3 成机构关注私募REITs投资机会。网下/公众认购以及二级场内参与仍是机构投资公募REITs的主要方式，部分机构亦采用委托专户方式参与REITs市场投资。我们认为伴随公募REITs市场标的增多以及信息密度提升，对于受限于资源限制，尚未建立完善REITs投研体系的机构而言，委托外部专户或是迅速获得大类资产敞口的较优解。机构策略方面，打新策略成为今年热门选择，但我们提示伴随一二级价差收敛以及认购倍数提升，打新策略性价比或正在下降。此外，我们观察到近3 成机构逐步关注私募REITs投资机会，我们认为这一产品或正进入发行提速期。

    　　市场规模及流动性问题是市场重要关切，26 年机构配置意愿较强，重点关注消费、数据中心及保租房板块。大部分投资者反馈当前市场痛点为市场规模太小，流动性不足，与去年调查结果相仿。同时样本机构对于市场制度建设、增量资金、对冲工具以及保险公司偿付能力因子优化提出政策期待。展望26 年，近7 成样本机构计划26 年持续增加REITs配置，重点关注消费、数据中心及保租房板块，同时认为无风险收益率和底层资产基本面或主导市场预期。样本机构收益率预期相对审慎，约6 成认为26年REITs市场收益率位于高个位数区间（5-10%）。

    　　风险

    　　样本统计偏差，市场建设不及预期，长端利率大幅上行。 机构：中国国际金融股份有限公司 研究员：裴佳敏/张星星/谭钦元/孙元祺/张宇/陈健恒 日期：2025-10-11

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