2025年公募REITS市场10月半月报：换手率再下探 首发折价率走低
股票资讯
阅读：14
2025-10-17 15:26:55
评论：0
REITs市场持续下探，流动性降至历史低位。资金避险情绪走强，国债利率出现回落，10月上半月中证REITs收跌0.93%（较9月同期基本持平），市场持续下探。分板块来看，IDC(+0.10%)作为新资产走势相对独立，消费(-1.48%)和保租房(-1.26%)领跌。从个券来看，易方达广开产园REIT领涨(+1.98%)，深圳安居(-2.87%)、联东科创(-2.68%)跌幅较大；涨幅前十的个券在9月下半月普遍跌幅较深，市场呈现轮动风格。市场流动性方面，个券换手率持续下降至平均0.3%，处于历史低位，但节后小幅修复，其中消费缩量下跌趋势明显。
估值回落至50%分位之下，较红利股息差出现走扩。派息率方面，产权类REITs最新派息率为3.94%，与10Y国债收益率息差为2.10%（处于42%分位），与中证红利股息率息差为-0.52%（处于70%分位），较红利股息差走扩，目前仅保租房和公用事业派息率处于历史中枢以下。估值方面，P/NAV和P/FFO均回落至50%分位以下，产业园估值已降至33%分位。各类资产IRR纷纷提高，产园、物流和IDC处于50%分位以上。
网下报价趋谨慎，首发估值折价率走低。10月上半月，华夏中海商业REIT、沈阳国际软件园REIT首发，二者募集期重叠，导致网下询价参与度分化。其中，中海商业REIT网下询价产品破千，认购倍数创新高；沈阳国际软件园REIT遇冷，认购倍数不足100倍（网下限售50%），网下中签率达1.2%。参与两单首发REITs的机构报价趋于谨慎，中海商业REIT、沈阳国际软件园REIT分别仅8成/6成产品以询价上限报价。近期，REITs首发分派率相对二级市场可比REITs的折价幅度收窄，中海商业REIT、沈阳国际软件园REIT26年预测派息率较可比REITs分别折价0.32pct/0.45pct。REITs指数回调、二级市场换手率低迷，叠加个券首发估值抬升，9月首发REITs上市初期涨幅较此前明显收窄，首日/前四日涨幅分别为20%/19%。25年1-9月，1亿元资金REITs网下申购的收益率为3.50%。
安博仓储物流待发，多只REITs扩募推进中。上半月，国君东久新经济REIT扩募程序启动，华夏华润有巢REIT扩募资产估值下调4.6%，华夏华润商业REIT扩募获受理。目前共9单首发排队项目，其中安博仓储物流REIT已注册通过，详情请关注我们的外发深度报告《华夏安博仓储物流REIT申购价值深度分析》。
蛇口租赁将大规模解禁，两单Q3经营数据下滑。招商蛇口租赁住房REIT将在10月23日解除限售，解禁份额占基金全部份额的比例达48%，解禁后流通份额占比75%。易方达深高速REIT、中信建投国家电投新能源REIT发布25Q3经营情况的临时公告，核心运营指标同比双双下滑逾20%。
风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整、项目资产经营业绩下滑、REITs单一资产波动较大、宏观经济环境变化、系统性风险等。 机构：上海申银万国证券研究所有限公司 研究员：彭文玉/朱敏/任奕璇 日期：2025-10-17
估值回落至50%分位之下，较红利股息差出现走扩。派息率方面，产权类REITs最新派息率为3.94%，与10Y国债收益率息差为2.10%（处于42%分位），与中证红利股息率息差为-0.52%（处于70%分位），较红利股息差走扩，目前仅保租房和公用事业派息率处于历史中枢以下。估值方面，P/NAV和P/FFO均回落至50%分位以下，产业园估值已降至33%分位。各类资产IRR纷纷提高，产园、物流和IDC处于50%分位以上。
网下报价趋谨慎，首发估值折价率走低。10月上半月，华夏中海商业REIT、沈阳国际软件园REIT首发，二者募集期重叠，导致网下询价参与度分化。其中，中海商业REIT网下询价产品破千，认购倍数创新高；沈阳国际软件园REIT遇冷，认购倍数不足100倍（网下限售50%），网下中签率达1.2%。参与两单首发REITs的机构报价趋于谨慎，中海商业REIT、沈阳国际软件园REIT分别仅8成/6成产品以询价上限报价。近期，REITs首发分派率相对二级市场可比REITs的折价幅度收窄，中海商业REIT、沈阳国际软件园REIT26年预测派息率较可比REITs分别折价0.32pct/0.45pct。REITs指数回调、二级市场换手率低迷，叠加个券首发估值抬升，9月首发REITs上市初期涨幅较此前明显收窄，首日/前四日涨幅分别为20%/19%。25年1-9月，1亿元资金REITs网下申购的收益率为3.50%。
安博仓储物流待发，多只REITs扩募推进中。上半月，国君东久新经济REIT扩募程序启动，华夏华润有巢REIT扩募资产估值下调4.6%，华夏华润商业REIT扩募获受理。目前共9单首发排队项目，其中安博仓储物流REIT已注册通过，详情请关注我们的外发深度报告《华夏安博仓储物流REIT申购价值深度分析》。
蛇口租赁将大规模解禁，两单Q3经营数据下滑。招商蛇口租赁住房REIT将在10月23日解除限售，解禁份额占基金全部份额的比例达48%，解禁后流通份额占比75%。易方达深高速REIT、中信建投国家电投新能源REIT发布25Q3经营情况的临时公告，核心运营指标同比双双下滑逾20%。
风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整、项目资产经营业绩下滑、REITs单一资产波动较大、宏观经济环境变化、系统性风险等。 机构：上海申银万国证券研究所有限公司 研究员：彭文玉/朱敏/任奕璇 日期：2025-10-17
*免责声明：文章内容仅供参考，不构成投资建议
*风险提示：股市有风险，入市需谨慎
声明
本站内容源自互联网，如有内容侵犯了您的权益，请联系删除相关内容。 本站不提供任何金融服务，站内链接均来自开放网络，本站力求但不保证数据的完全准确，由此引起的一切法律责任均与本站无关，请自行识别判断，谨慎投资。
