公募REITS：温故知新说扩募(基础篇)

　　扩募REITS是的主要融资形式之一。REITs融资可分为举债、发行份额两种形式，其中发行份额又可以再细分为IPO、扩募。2001年至2025年7月，美国REITs市场举债、扩募、IPO平均占比分别为49%、47%、4%。我国REITs的杠杆率上限（29%）低于海外市场，使扩募成为更适合我国REITs融资的形式。目前我国REITs已实施的扩募均为定向发售普通份额，用途以购买资产为主。

    　　我国扩募监管体系主要由证监会、交易所、发改委构成，审批发行流程耗时约9.7个月。REITs扩募规则中，我们认为对投资者较为重要的有四条：1）IPO之后新购入资产的，同一原始权益人所属的同一项目原则上应通过同类REITs平台上市，资产估值无规模要求。2）REITs上市满12个月之后才能向交易所申请新购入资产。3）公开扩募定价不低于市价，定向扩募定价不低于市价的90%。4）扩募份额的限售期约相当于IPO的一半，最低限售期6个月。

    　　扩募资产价值略弱于IPO资产，估值也更低。扩募资产价值相对低，评估值/IPO资产评估值中位数是64%。资产质量方面，扩募资产规模、地域能级、盈利能力也相对不及IPO资产。扩募Cap Rate较IPO Cap Rate高0.28pct-0.61pct不等，反映出投资者对资质弱于IPO资产的扩募资产要求更高的回报率。

    　　风险提示：REITs扩募案例代表性偏误、无风险收益率大幅上升、资产经营业绩不及预期。 机构：平安证券股份有限公司 研究员：刘璐/陈蔚宁 日期：2025-10-24

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