REITS三季报点评：波动分化仍是主旋律

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    　　行业近况

    　　73 只REITs公布三季报，我们在本报告分析三季报中重要信息。

    　　评论

    　　基本面：项目经营波动分化，关注短期经营韧性。1）产业园：

    　　板块经营波动与区域分化并存，核心区域头部项目仍保持较高出租率，展现结构韧性；受市场化竞争加剧影响，二线城市产业园经营持续承压。2）物流仓储：板块持续分化，关联租户及头部运营商项目展现出经营韧性。3）保租房：延续经营韧性，体现出较好的防御属性，部分市场化项目租金环比小幅走弱，但出租率有所提升。4）消费：已上市消费REITs整体表现稳中有进，部分项目（如首创奥莱REIT）因季节性因素经营有所波动。5）数据中心：首批项目首次披露季报，整体利用率保持高位，短期运营稳定性较好。6）高速：受季节性影响，三季度高速项目车流量环比均有所上升。路网变化带来的影响持续，项目表现有所分化。7）市政环保及能源：多数市政环保项目业绩迎来增长，其中富国水务项目因调价落地带来一次性差额确认。能源项目表现持续分化，水电来水环比回升，但风电、光伏项目则普遍面临自然资源波动、电网消纳压力等挑战。

    　　三季度可供分配金额环比提升，季度完成度平均为28%。我们测算可比口径下三季度REITs整体可供分配环比提升19.6%（剔除能源项目则为2.2%），但同比仍下滑1.2%。分板块来看，市政环保＞能源>消费>保租房＞高速＞物流仓储＞产业园，其中市政环保及能源项目环比提升较为明显，分别由基本面改善及调整项带来。此外，我们测算已披露25 年预测的项目三季度平均完成度为28%，1-3Q累计平均达成76%，整体符合市场预期。

    　　估值与建议

    　　总体上三季度基本面符合市场预期，我们建议持续关注优质项目回调后的配置机会。短期来看，我们认为产权类可重点关注数据中心、消费、保租房以及关联租户占比较高的物流仓储项目；经营权中则关注基本面表现向好、估值水平相对较低或受益于潜在路网竞争改善项目的高速项目、现金流稳定的市政环保项目、能源项目中相对稳定的海风及水电项目，以及明年经营压力或有所缓解的燃气发电项目。

    　　风险

    　　项目经营超预期下行；长端利率超预期上行；REITs市场建设不及预期。 机构：中国国际金融股份有限公司 研究员：裴佳敏/谭钦元/张文杰/刘佳妮/车姝韵/孙元祺 日期：2025-10-31

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