2025年公募REITS市场11月报：商业不动产REITS可期 基础设施新增“商办城改”

　　商业不动产REITs可期，基础设施REITs再迎扩容。11月28日，中国证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，我国未来将形成基础设施+商业不动产的公募REITs体系，规则多处强调“重运营，轻资产”模式且要求盈利稳定性。12月1日，国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，特定领域资产再次强调发起人应开发与运营端隔离，消费类增加体育场、四星级及以上酒店，以及商业办公、城市更新两大类，新增类型的权属关系更复杂；本次基础设施新增领域与传统商业地产板块略有重叠，详细资产分类或定义或有待进一步确定。

    　　指数延续震荡整理，市场流动性持续改善。自10月下旬起中证REITs保持“上有顶、下有底”整理形态，11月受联储降息预期摇摆，全球大类资产普遍走弱，中证REITs微跌0.7%。板块方面，消费、交通、保租房月度收益率转正，产业园等其余类资产跌幅再度扩大；个券方面，消费多数上涨，产业园超9成下跌，个别产业园REIT因解禁冲击11月跌幅逾10%；流动性方面，REITs换手率已连续2个月改善，但消费虽本月领涨但却无量升配合。

    　　自2025年10月下半月以来，REITs派息率均已持续高于长债、红利股。产权类、经营权类REITs最新派息率为4.44%、8.17%；其中，产权类REITs与10Y国债收益率息差为2.59%（处于60%分位），与中证红利股息率息差为0.06%（处于78%分位。估值方面，产权类P/NAV最新值为1.25X（处于74%分位）、经营权类P/FFO最新值为13.41X（处于51%分位）；产权类最新IRR为4.0%、经营权类IRR为4.4%，两大类资产IRR均较上期有所提高。

    　　东久扩募落地，折价率偏低；有巢、京能扩募稳步推进。11月，多单REITs扩募迎来新进展，东久产业园REIT完成定向发行，顶格发行但扩募折价率相对较低（折价5%）；华润有巢REIT扩募向原持有人配售、京能光伏REIT拟定向扩募，具体分析请参见报告《华夏华润有巢REIT（508077.SH）扩募价值深度分析》、《中航京能光伏REIT（508096.SH）扩募价值深度分析》。

    　　12月上半月3单项目解禁，首单隧道REIT申报交易所。12月上半月，华泰南京建邺、华夏华润有巢、中金重庆两江即将解禁。11月下半月，银华绍兴水利因底层资产所在城区供水原水应急保障Ⅱ级事件，短期内将造成汤浦水库供水量的下降。截至11月28日，交易所首发在排12单、扩募3单。华夏中核清洁能源REIT已回复问询函，交易所受理2单首发项目、1单申报，其中包含首单隧道类REIT。11月下半月，南疆能源（集团）有限责任公司拟对旗下基础设施发行公募REITs并公开招标REITs基金管理人。

    　　风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整、项目资产经营业绩下滑、REITs单一资产波动较大、宏观经济环境变化、系统性风险等。 机构：上海申银万国证券研究所有限公司 研究员：彭文玉/朱敏 日期：2025-12-02

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