公募REITS周报：市场延续热度 关注轮动节奏

　　行业近况

    　　本周（2025 年2 月10 日至2 月14 日）中证REITs全收益指数和价格指数均上涨1.77%，为连续第4 周收涨。C-REITs市场总市值收于1758 亿元，环比上升1.46%。

    　　评论

    　　前期弱势标的与板块补涨，市场成交热度延续。本周产权REITs流通市值加权总回报为+1.91%，消费板块中分派率最高的百联消费REIT领涨6.69%，京东仓储REIT、深国际REIT涨超5%。经营权REITs流通市值加权总回报为+1.52%，京能光伏REIT领涨6.68%，江苏交控REIT收涨5.29%。各板块总回报指数涨跌幅分别为+4.28%（仓储物流）、+2.67%（产业园）、+2.09%（高速公路）、+0.74%（消费）、+0.51%（能源）、+0.03%（市政环保）、-1.73%（保租房），仓储物流板块连续两周领涨后，MTD涨幅第一，YTD涨幅仅次于消费板块。本周日均成交额、日均换手率分别为8.31 亿元、1.19%，环比分别提升32%、0.26ppt，我们跟踪的CREITs市场情绪指数在80 以上的过热区间已经连续运行了17 天。

    　　利差延续压缩。经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比收窄23bps至372bps，主要受到经营权REITs价格上涨、中债IRR下行影响。产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差环比收窄8bps至246bps，主要受到产权REITs价格上涨、分派率下行影响。

    　　此外，产权REITs市值加权年化分派率与中证红利指数股息率之间的负利差环比收窄4bps至-214bps，主因中证红利指数股息率环比下降10bps。

    　　我们认为2025 年公募REITs市场有望维持供需两旺。近期多地政府报告中均提到促进公募REITs申报发行，最新进行公众发售的汇添富九州通医药REIT的公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.0838695%，创历史新低。二级市场方面，近期行情多见前期价格走势相对弱势、业绩稳定性相对一般、但分派率或IRR相对较高的项目或板块补涨，我们认为这是“拔估值”行情中后期，利率低位、优质生息资产估值已经较高的环境下，增量资金做出的选择。后续来看，我们认为交易型资金应密切关注资产荒程度、市场情绪和风险偏好变化，配置型资金可关注稳定优质项目回调后的配置机会。

    　　估值与建议

    　　后续关注：市场情绪变化；利率波动情况；红利/高股息市场情况。

    　　风险

    　　项目经营波动超预期；利率波动超预期；市场情绪波动超预期。