宏观专题：收储 启动？

　　核心观点

    　　近期，广东省内多地公示拟使用专项债回购存量闲置土地。据不完全统计，共有13 城发布公告；涉及土地99 宗、254 亿元；拟回购土地多为宅地；被收购方多为国企；土地出让时间多在2020-2023 年；整体收储金额/拿地金额为89%。

    　　其他省市，虽然已有部分省市发布过土地征集公告，但目前尚未看到实质性进展，另外值得注意的是，土储专项债并非全部用于存量土地收购，例如北京，拟于2 月18 日发行土储专项债，但主要投向一级土地开发。

    　　往后看：1）当前已发布公示的城市，其公示项目仍需审批，最终收购金额尚不确定；2）全国而言，能否放量仍需观察，实践中仍有堵点；3）土储专项债客观上会占用用于项目建设的专项债额度。

    　　Q1：发生了什么？

    　　春节后，广东省内多地密集发布拟回购存量闲置土地的公示。据不完全统计，截至2 月14 日，13 城发布相关公示、共涉及拟回购土地99 宗、拟回购总金额254 亿元。其中回购规模较大的，主要是惠州（包括其下属区县），拟回购土地38 宗、总额110 亿元，其次是珠海，共11 宗、41 亿元。

    　　此前，虽然部分省市也曾发布过相关内容，但主要为征集公告，而此次广东省多城市密集发布拟回购公示、引发市场关注。

    　　Q2：钱从哪儿来？

    　　主要为专项债资金。去年11 月自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，允许专项债用于回购存量土地。当前各城市的公示也均以该文件为依据。今年1 月广东省财政厅厅长也提及“对于实施利用专项债收储土地和收购存量商品房政策，广东正在积极研究推进，争取政策尽快落地见效”。

    　　体量有多大？在我们统计的样本中，广东省拟回购总金额254 亿元，据广东省财政厅，“2024 年我省争取到中央新增专项债券额度5085 亿元”，即拟回购金额占到新增专项债额度的254/5085=5 %。

    　　Q3: 拟回购的土地有何特征？

    　　一是从土地性质看，以住宅用地为主，占50%，其他类型均有涉及。

    　　二是从被回购方性质看，主要是国企。在48 宗案例中，被回购方为国企的，有45 宗。为何以国企为主？据克而瑞的分析，“土地储备中心只接受净地交付，要求房企手中的存量闲置土地没有任何质押、抵押等情况…已经出险的民营房企很难筹集到足够的资金解押土地；资金实力较为雄厚的央企和地方国企则可以通过调配资金来解押土地，从而实现土地变现的目的。”三是从出让时间看，多集中在2020 年后。在90 宗样本中，2020 年后拿地的，共计79 宗、占比88%。究其原因，可能与2020 年来城投“超额拿地”、且大量闲置有关，详见正文。

    　　Q4: 如何定价？

    　　此前，自然资源部明确的定价规则为“Min{企业拿地成本，土地评估价格}，并适度下调”。

    　　从当前样本看，收储整体的折扣率（收储金额/拿地金额）为89%。其中最低的来自广州，为52%。但也有部分地块的收储价格>拿地价格，可能存在统计原因，据中指，拿地价格仅为首次成交价格，部分地块存在调整容积率等原因而补缴地价的情况，该部分成本未被考虑。

    　　Q5: 除广东外，其他省市有何进展？

    　　一是从官方的政策文件看，2024 年底以来，四川江安、河南开封等多地发布征集公告，但目前尚未看到后续进展。