2025年REITS投资价值分析：规模增长和板块分化下的价值探寻

　　投资要点：

    　　REITs 发行规模持续增长：截至2025 年2 月7 日，我国REITs 累计上市58 只项目，发行规模（含扩募）达1609.69 亿元。2024 年1-12 月共发行29 个项目，累计发行规模为655 亿元，同比2023 年同期增长显著，其中园区基础设施7 单、物流仓储3 单、保障房2 单、消费7 单、交通5 单、能源4 单和水利1 单，消费基础设施与水利设施两大行业均为首次上市行业。2024 年内新上市的29 只REITs 首日平均涨幅为4.1%，整体二级市场市场热度较高。

    　　2024 年，公募REITs 市场表现出明显上涨态势：尽管2024 年中证REITs（收盘）指数经历了多轮波动，但REITs 全收益指数整体回报较好。截至2024 年12 月31 日，2024 年以来中证REITs 全收益指数上涨12.31%，2024 年全市场58 只已上市公募REITs 产品的平均涨幅为11.48%，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT 当年均上涨超过40%。截至2025 年2 月7 日，上述58 只已上市公募REITs 产品的平均涨幅为11.42%，整体表现较好。

    　　2024 年，各行业的公募REITs 表现差异明显。保障房板块整体表现较好名列前茅，反映出国家对基础建设领域的重视和投资力度。其次是公共事业和环保/能源类板块也有突出表现，而仓储物流板块依旧受到市场冷落，全年整体表现不佳。

    　　整体流动性水平稳步恢复。当前我国REITs 市场整体流动性水平有所回升，整体成交额逐步恢复，但相比2024 年初峰值单券成交额有所回落，2024 年12月之后市场成交量有明显反弹上涨趋势。

    　　2025 年涨幅较好的代表性REITs 分析。2025 年REITs 行情整体修复的同时，板块间的分化格局延续。截至2025 年2 月7 日，涨幅前10 的REITs 产品以消费基础设施和保障房基础设施产品为主。表现较好的有华夏大悦城商业REIT，华泰南京建邺REIT，嘉实物美消费REIT 等。而经营情况有所好转的仓储物流板块代表嘉实京东仓储基础设施REIT 也重新获得投资者关注。

    　　投资建议：我们认为后续从REITs 二级市场来看，或可关注以下三类隐含机会：

    　　①随着无风险利率不断走低，债市获利空间下降的同时，偏固收类投资者或将对保障房等弱周期板块REITs 产品更加青睐。②部分项目因底层资产表现不及预期，导致基金在二级市场的表现不佳，可提前布局等候估值回归或业绩反转带来的潜在机会。③2024 年以来部分新发REITs 项目带有收益分配调节机制，可挖掘其中潜力较足的强周期项目，短期业绩保障搭配长期业绩反转策略，收益相对更稳定。

    　　风险提示：资产质量的风险：REITs 产品资产本身的质量需要经过专业的评估且由于宏观经济和市场变化其价值也不断的波动中；价格波动风险：REITs 久期较长，价格的波动也将放大，如遇到加息或者资产受到损失等情形投资者可能会受到较大损失；资产打包的风险：中介机构出于利益可能将好资产搭配烂资产的装入REITs 资产池，投资者的利益可能会受到损害；信息披露不及时风险：REITs 一般定期在季度或者月度披露经营信息，投资者难以跟踪高频信息，存在反应滞后的风险。