公募REITS周报：市场涨势延续 关注板块轮动_行业动态

　　行业近况

    　　本周（2025 年2 月17 日至2 月21 日）中证REITs全收益指数和价格指数均上涨1.23%，为连续第5 周收涨。C-REITs市场总市值收于1806 亿元，环比上升2.73%。

    　　评论

    　　高速板块领涨，保租房板块连续两周收跌。本周产权REITs流通市值加权总回报为+0.25%，重庆两江REIT领涨6.11%。经营权REITs流通市值加权总回报为+2.40%，新上市的济南能源供热REIT领涨52.29%，山东高速REIT收涨7.95%。各板块总回报指数涨跌幅分别为+3.42%（高速公路）、+1.67%（消费）、+0.53%（能源）、+0.47%（产业园）、+0.02%（市政环保）、-0.35%（仓储物流）、-0.65%（保租房），高速公路板块受部分项目1月运营数据提振影响全线收涨，5 单项目涨幅超5%，保租房板块受长端利率上行影响连续第二周回调。我们提示高速公路板块近期披露的1 月运营数据中，一方面存在仍然同比下降的项目（与普涨行情背离），另一方面由于春节假期错位影响，或应关注1-2 月合并数据情况。

    　　利差持续压缩。经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比收窄49bps至324bps，主要受到经营权REITs价格上涨、中债IRR下行影响。产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差环比收窄10bps至236bps，主要系十债利率上行8bps。此外，产权REITs市值加权年化分派率与中证红利指数股息率之间的负利差环比走阔11bps至-225bps，主因中证红利指数股息率环比有所上升。

    　　长期资金入市获得进展。2 月17 日，中国人寿拟出资设立合伙企业聚焦基础设施公募REITs投资1，认缴出资总额为52.37 亿元，其中国寿认缴出资额为35 亿元，国寿资本为管理人。主要投资方式为战配和非公开交易（大宗交易、协议转让等），不得参与面向公众投资者的发售和竞价交易。短期市场策略方面，鉴于年初至今市场换手活跃，我们认为对于补涨板块，投资者可利用市场流动性较佳时期，依循基本面分化情况优化持仓结构，同时关注止盈回调到位的板块中，基本面稳定性较佳的项目的配置价值。

    　　估值与建议

    　　后续关注：市场情绪变化；利率波动情况；红利/高股息市场情况。

    　　风险

    　　项目经营波动超预期；利率波动超预期；市场情绪波动超预期。