公募REITS周报：高位震荡延续 关注利率波动及解禁情况

　　行业近况

    　　本周（2025 年3 月3 日至3 月7 日）中证REITs全收益指数上涨1.19%，价格指数上涨1.14%。C-REITs市场总市值收于1798 亿元，环比上升0.84%。

    　　评论

    　　高位震荡延续，成交活跃度有所下降。本周产权REITs流通市值加权总回报为+1.00%，金隅智造工场REIT领涨7.81%，上周领跌7.92%的华夏深国际REIT本周收涨5.53%。经营权REITs流通市值加权总回报为+1.17%，分派率最高的蒙能清洁能源REIT领涨6.67%，上周领跌7.59%的山东高速REIT本周收涨2.81%。各板块总回报指数涨跌幅分别为+2.26%（能源）、+2.23%（产业园）、+1.19%（仓储物流）、+0.85%（高速公路）、+0.43%（市政环保）、+0.13%（保租房）、-1.33%（消费），消费板块指数受部分项目即将解禁影响而收跌。本周日均成交额7.33 亿元、日均换手率0.95%，环比分别下滑9.6%、下降0.12ppt，受成交活跃度下降影响，我们跟踪的C-REITs市场情绪指标本周收于55，本周前曾在80 以上的过热区间运行了历史最长的连续27 个交易日。

    　　利差变动不大。经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比收窄14bps至346bps，主要受到经营权REITs价格上涨、中债IRR下行影响。产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差环比走阔1bp至245bps。此外，产权REITs市值加权年化分派率与中证红利指数股息率之间的负利差环比走阔3bps至-216bps。

    　　关注长端利率趋稳后，短线超调项目的配置机会。我们在《公募REITs月报（2025-2）：市场高位震荡，关注解禁带来的波动与机会》中提示，3 月解禁的5 单项目在短期有可能带来抛压，但若市场出现明显回撤，我们认为反而可能提供较好介入机会。本周华润、金茂、物美REITs分别收跌3.15%、4.58%、5.40%，反映出3 月中旬首批消费REITs解禁日期临近情况下，买方观望情绪浓厚。目前消费板块市值加权平均分派率比产业园板块略低不到10bps，算数平均分派率则相等，考虑业绩预期弹性差异，若有进一步回调则消费REITs相对价值或将进一步显现，我们认为长端利率以及C-REITs市场情绪波动均趋稳后或有介入良机。

    　　估值与建议

    　　后续关注：利率波动情况；市场情绪变化；年报增量信息。

    　　风险

    　　项目经营波动超预期；利率波动超预期；市场情绪波动超预期。