7月5-11日50城新 房周成交面积环比下滑51%：

    　　根据50 城高频数据，7 月第二周（5-11 日）新房成交面积再次回落至低位，当周新房成交面积258 万方，环比下滑51%，相当于“517 政策”前一周周成交面积的76%。而此前两周（6 月21-27 日、6 月28 日-7 月4日）新房成交量较高，单周成交规模均在530 万方左右。

    　　7 月第二周新房成交面积环比表现弱于历年同期，2021-2023 年同期新房成交面积分别环比-7%、-9%、-29%。今年今年7 月第二周新房成交约为2021-2023 年同期的38%-79%，同比-21%。

    　　今年年初以来新房成交面积同比降幅偏高，但6、7 月降幅收窄。年初以来，今年50 城成交8754 万方，同比下滑32%。其中，6 月同比下滑21%，7 月1-11 日同比下滑10%。

    　　考虑到房地产销售存在一定程度的季节性规律，为剔除季节性，更好地评估政策效应，我们对今年、2015-2023 年（不含2020、2022 年）日度成交面积进行对比。处理方法如下：

    　　（1）央行发布政策的时间点为5 月17 日，以3 月17 日-5 月16 日平均值（前2 个月成交数据）作为对比的基点100%，将日度成交面积数据进行标准化处理，观察政策落地后地产销售超出往年季节性的幅度；（2）为了评估政策整体效果，将5 月17 日后的每周数据取均值，观察每周变化。

    　　从30 大中城市成交面积数据来看，经过6 月14 日-7 月4 日连续三周反弹后，7 月5-11 日新房成交标准化比值再次低于100%，仅为88%，意味着成交表现弱于“517 政策前两个月”均值水平。与2015-2023 年（不含2020、2022 年）同期相比，今年7 月第二周也低于历史同期平均值6 个百分点。

    　　从50 城成交面积数据来看，结论类似，7 月第二周新房成交面积标准化比值仅为77%，低于2015-2023 年（不含2020、2022 年）同期平均值约16 个百分点。

    　　进一步对比6 月26 日出新政的北京、5 月27 日出新政的上海，7 月第二周北京、上海成交均出现回落，北京回落幅度更大。

    　　517 央行政策已落地八周，626 北京新政也落地两周，北京新房成交于6 月底、7 月初连续两周出现较明显的改善（6 月21-27 日、6 月28 日-7 月4 日），标准化比值分别达到180%、247%。7 月第二周成交回落，成交标准化比值为108%，较前一周下滑138 个百分点。与2015-2023 年（不含2020、2022 年）相比，成交标准化比值略超历史同期2 个百分点。

    　　上海方面，同样是6 月底、7 月初连续两周出现较明显的改善（6 月21-27 日、6 月28 日-7 月4 日），标准化比值分别达到150%、153%，7 月第二周再次回落至94%。与2015-2023 年（不含2020、2022 年）相比，成交标准化比值略低于历史同期0.5 个百分点。

    　　从成交数据来看，7 月第二周，北京新房成交面积18 万方，环比下滑56%。而之前连续两周北京的新房成交面积处于较高位，分别达到30 万方、42 万方，分别是“517 政策”前的1.9 倍、2.6 倍。

    　　7 月第二周，上海新房成交面积29 万方，环比下滑38%。而之前两周上海新房成交面积分别为47 万方、48 万方，分别是“517 政策”前的1.64 倍、1.61 倍。

    　　15 城二手房周成交面积环比下滑10%：

    　　根据15 城二手房高频数据，7 月第二周二手房成交面积192 万方，环比下滑10%。5 月10 日至今共经历了八周，除了端午节所在的一周成交规模偏低之外，7 月第二周是首次成交面积低于200 万方的一周，其他六周成交面积多在200-220 万方之间。

    　　与历年同期相比，7 月第二周15 城二手房成交面积环比表现偏弱，2021-2023 年同期二手房成交面积分别环比+1%、+10%、+4%。不过今年7 月第二周二手房成交面积仍然高于往年同期，约为2021-2023 年同期的109%-116%，主要是前期基数较高。

    　　累计来看，6 月、7 月1-11 日二手房成交面积同比均为正，分别同比增长9%、46%。今年以来（截至7 月11 日）二手房成交4887 万方，同比下滑6%，同比降幅低于新房。

    　　同样考虑到地产销售的季节性规律，将二手房数据做标准化处理，从15 城二手房成交面积来看，7 月第二周周成交出现回落，标准化比值再次低于100%。517 新政落地已经八周，与政策前数据比较，仅有端午节一周和7 月第二周成交标准化比值低于“政策前两月均值”，分别为85%、99%，其他六周成交标准化比值在104%-115%之间，均超过“政策前两月均值”，体现出政策的提振效果。

    　　与2015-2023 年（不含2020、2022 年）数据对比，今年5 月17 日-7 月11 日八周数据均超过历史水平。7月第二周标准化比值为99%，超过历史同期平均值约12 个百分点。

    　　进一步对比6 月26 日出新政的北京、5 月27 日出新政的上海，7 月第二周，北京、上海成交均出现回落，北京下滑幅度更大。7 月第二周北京、上海二手房成交标准化比值分别为113%、116%，分别较上一周下滑36个百分点、29 个百分点（受限于数据，未考虑季节性）。

    　　结合原始成交数据来看，今年7 月第二周京沪二手房成交均回落。7 月第二周，北京二手房成交面积34 万方，环比下滑24%，较517 政策前一周下滑5%，较北京626 新政前一周下滑7%；上海二手房成交面积38 万方，环比下滑20%，较517 政策前一周增长1%，较上海527 新政前一周增长3%。

    　　价格方面，二手房挂牌价指数继续下滑。北京二手房挂牌价指数自2023 年3 月以来呈现持续下滑趋势。上海二手房挂牌价指数自2023 年6 月以来持续下滑。

    　　风险提示

    　　地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。