研究结论

    　　近期湖北多地住房和城乡建设局更名为住房和城市更新局，深圳、广州、济南等地也设置了专门的城市更新机构，反映了政府职能转变和城市发展的新趋势。在房地产市场由增量转向存量的背景下，如何进一步优化城市功能、改善居民居住环境将成为更加重要的话题。在此过程中，资金来源是更新项目能否顺利推进的关键所在，从海内外一些具体案例来看，其中既有共性，也有一些因地制宜的特性。

    　　刘亚慧、刘勇（2024）在“德国城市更新资金管理制度对我国的启示”一文中梳理了若干来自德国的经验，包括：（1）明确各级财政出资比例：德国以制度形式规定联邦、州和市政府根据三分之一原则，平等分担城市更新项目所需费用，部分特殊情况下出资比例划分有所不同，例如对于纪念碑维护项目，市政府筹款比例可降至20%，联邦和州政府各出资40%，如果项目所属的市政府预算紧张，其筹款比例可降至10%，联邦和州政府各承担45%；（2）资金资助需要先经过前期的广泛调研，对城市的区域空间进行划分，确定长期优先发展区域，整体发展思路确定以后，每个单独项目的实施都要围绕这一目标进行。对项目未来发展的确定性承诺可以提升投资的可预测性，吸引更多社会主体参与；（3）规定资金重点支持方向——绿色低碳发展、建筑和市政基础设施的节能改造、无障碍设施建设等；（4）撬动社会资金流入。当地社区可根据本地实际情况设立社区基金直接用于小型的微改造项目，联邦，州和地方公共建设基金提供不超过50%的资金来源，其余部分来自企业、社区、个人或市政府的其他资金；（5）拓宽参与渠道：满足条件的居民可以直接申请参与城市更新项目，如私人业主有机会向市政府申请对其建筑物翻新给予财政支持；私人业主和租户都可以申请拨款，用于住宅楼的无障碍设施改造以及增加防盗措施来提高住宅安全性。同样研究德国的胡淼、周俭（2023）“德国柏林城市中心区更新的经验与启示”一文提到了City West 街区项目，2014-2016 年，该街区13 项地区基金项目中有8 项来自教会和各协会、3 项来自大型企业、1 项来自柏林工业大学、1项来自个人，项目的资金筹措、方案设计和实施均由上述本地力量主导完成，政府给予占项目成本50%的资金补助。在合作项目“光之珍珠”中，灯光装置的设计、建设成本由公共资金承担，日常电力运营和维护成本则在当地注册协会AG City 的协调下由周边私人企业共同承担，此外项目还受到了“活力城市”基金会的资助和私人赞助商的实物捐助，相关案例表明本地利益相关者，尤其是本地企业和社会团体是德国城市更新过程中的关键力量。

    　　也有一些文献聚焦国内成熟案例，如彭攀屹、赵学彬（2023）关注了湖南省韶山市城市更新专项规划编制的资金平衡问题，在这一案例中，土地评估团队对全面改造地块中的可经营性用地（6 块）进行市场评估，测算土地出让收益，为后续更新决策提供出让底价参考；策划团队对全面改造的非经营性用地（3 块）与微改造（36块）、综合改造（17 块）地块的可经营空间进行挖掘，针对小尺度的城市空间，通过零散用地再利用、闲置资产盘点等方式，梳理潜力空间台账，如社区综合体、物业经营、停车经营、广告投放、公服收益等多途径可持续商业挖掘。除此之外，增补韶山市2023 年老旧小区改造中央财政补贴以及2023-2025 保障性安居工程中央预算资金的既有投入，并开展收益评估工作，得出可实现盈利的地块约为25 块，基本平衡的地块10 块，难以盈利的地块27 块；最后，总结出“空间捆绑”和“时间捆绑”下城市更新收益较大化的地块组合方案，将62 个更新资源地块整合成5 个城市更新单元，即为“资金平衡”单元。赵云、杨潮军（2023）“城市更新项目的空间重构与资金筹措”指出专项债也是重要资金来源，如广东省佛山市南海区69 个社区老旧小区改造总投资70.73 亿元，申请专项债35.5 亿元；湖北省荆州大学城（城市更新）科创园项目总投资59.28 亿元，申请专项债47.4 亿元，等等。

    　　风险提示

    　　引用的学术研究、计量模型所需假设与现实存在偏差的风险。