核心观点

    　　本次住建部会同相关部门推出地产组合拳，主要为“四个取消、四个降低、两个增加”。其中“四个取消”和“四个降低”主要为前期政策的落实；“两个”增加是核心政策增量，且未来“不够还有”。

    　　一是通过货币化安置等方式，新增实施100 万套城中村和危旧房改造。我们认为该项政策是“优化存量，提高质量”的重要体现，在改善居民现有居住条件的同时，也有利于消化存量商品房库存。二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4 万亿，该项政策对应增量约1.77 万亿元的信贷支持。

    　　本次新闻发布会在给出“两个增加”的增量政策的同时，也给予了未来充分的政策预期。但对于未来地产的政策脉络，我们认为仍需把握9 月政治局会议提出的主线，“止跌回稳”是主要目标，其中价格的企稳可能更为重要；“严控增量、优化存量、提高质量”是核心手段，从供需两端来看，供给端的压缩优化可能是未来价格企稳更重要的发力点。未来重点仍需关注专项债助力收储（包括商品房库存和土地收储）等财政增量政策。

    　　“四个取消”和“四个降低”主要是前期政策落实本次住建部会同相关部门推出地产组合拳，主要为“四个取消、四个降低、两个增加”。其中“四个取消”和“四个降低”主要为前期政策的落实：

    　　“四个取消” 主要是因城施策，调整或取消各类限制性措施，包括取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准等。其中核心仍在于限购调整，我们认为未来一线城市的限购政策仍有进一步放松空间。

    　　“四个降低”主要包括：一是降低住房公积金贷款利率0.25 个百分点（全国每年可节省的公积金个人贷款利息支出约195 亿元）；二是降低首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%（前期924 央行发布会已落实）；三是降低存量贷款利率（央行发布会后同样已落实，对应金额约1500 亿元，惠及5000 万户家庭1.5 亿居民）；四是降低“卖旧买新”换购住房税费负担（财政部新闻发布会时已提及，主要是“卖旧买新”换购住房阶段性个人所得税退税政策）。

    　　“两个”增加是核心政策增量，未来“不够还有”“两个增加”主要包括两大方面：分别是增加城中村和危旧房改造的货币化安置力度和增加地产融资白名单信贷规模。

    　　一是通过货币化安置等方式，新增实施100 万套城中村和危旧房改造（区域上重点支持地级以上城市，开发性、政策性金融机构给予专项借款，允许地方发行专项债支持等）。根据发布会提出，全国35 大城市待改造的城中村住房规模约170万套，全国需要改造的危旧房约50 万套。对于其中条件比较成熟的100 万套，将主要采取货币化安置的手段予以改造。我们认为该项政策是“优化存量，提高质量”的重要体现，在改善居民现有居住条件的同时，也有利于消化存量商品房库存。

    　　但仅就本轮新增改造规模而言，与上一轮棚改规模仍有一定差距，尤其是与2014 年启动的上一轮大规模棚改货币化相比（2014 年-2018 年的棚改规模分别达到470 万、601 万套、606 万、609 万套、626 万套；2019 和2021 年分别达到316 万套和165 万套），我们认为在地产“止跌回稳”实现之前，货币化安置仍有进一步加码空间。

    　　二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4 万亿，该项政策对应增量约1.77万亿元的信贷支持（截至10 月16 日，‘白名单’房地产项目已审批通过贷款达到2.23 万亿元）。同样本次发布会也给与未来充分的增量政策预期，提出“城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。”

    　　“止跌回稳”是目标，“严控增量、优化存量、提高质量”是核心手段如上文所述，我们认为本次新闻发布会在给出“两个增加”的增量政策的同时，也给予了未来充分的政策预期。但对于未来地产的政策脉络，我们认为仍需把握9 月政治局会议提出的主线，“止跌回稳”是主要目标，其中价格的企稳可能更为重要；“严控增量、优化存量、提高质量”是核心手段，从供需两端来看，供给端的压缩优化可能是未来价格企稳更重要的发力点。

    　　推动地产市场止跌回稳是核心目标。借鉴本轮央行对股票市场的呵护，资产价格对居民预期的负反馈可能是本轮维稳的核心，因此需求侧量价两大指标更重要的可能是房价。

    　　从供需两端来看，供给端的压缩优化可能是未来价格企稳更重要的发力点。严控增量意味着未来地产投资可能仍将维持负增长。优化存量仍是明年政策的核心着力点，未来重点仍需关注专项债助力收储（包括商品房库存和土储）等财政增量政策。

    　　风险提示

    　　地产政策效果不及预期；地产政策落地规模不及预期。