核心观点：此次发布会宣布将通过货币化安置房方式新增实施100 万套城中村改造、危旧房改造；年底前将“白名单”项目的信贷规模增加至4 万亿等具体增量措施，并预告央行将提供收购存量土地专项再贷款支持。这些政策措施进一步体现了政府支持促进房地产市场止跌回稳的决心，短期重点或聚焦在政策落实情况上。中期来看，政府仍有空间扩展货币化安置城中村改造的规模以及提供更多成本更低的资金支持收购房企存量房。如果政策得以稳步推进，那么我们认为房产销售有望在明年年中企稳。

    　　10 月17 日国新办举办新闻发布会，邀请住建部、财政部、自然资源部、央行和国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。这是自9 月24 日起，继央行、发改委和财政部等发布会后的又一个部委新闻发布会，凸显了本轮政策刺激周期稳定经济增长、化解风险和改善低迷通胀的决心。主要政策要点如下：

    　　通过货币化安置房方式新增实施100 万套城中村改造、危旧房改造——住建部部长倪虹在国新办新闻发布会上表示，通过调查，仅在全国35 个大中城市，需要改造的城中村就有170 万套，而全国地级城市有297 个，其他城市也有改造需求；全国需要改造的危旧房有50 万套。这次提出的新增实施100 万套主要针对条件成熟、通过加大政策力度可以提前干的项目。倪部长表示重点将支持地级以上城市的改造；“只要前期工作做得好，我们还可以在100 万套基础上继续加大支持力度”。根据倪部长披露的数据，如果将改造范围局限在35 个大中城市，那么所需改造套数上限为220 万套。

    　　在资金问题上，开发性、政策性金融机构可以给予专项借款；政府亦允许地方发行专项债，并将给予税费优惠。此外，商业银行亦可根据项目评估发放商业贷款。这就意味着该轮城中村改造的货币化安置的资金来源将和此前棚改（大多来自国家财政、专项债和抵押补充贷款）更为接近。资金筹措难度低于去年城中村改造要求的“多渠道筹措改造资金、鼓励和支持民间资本参与”。

    　　继去年政府在重要会议上多次提及推进城中村改造工作之后，今年城中村改造的进展相对较为缓慢。本次发布会上宣布的政策措施意味着相关工作的推进进度将有所加快。此外，货币化安置的方式也有助于促进房产销售和房企现金流改善。

    　　在上轮房地产下行周期中，货币化安置棚户区改造曾是去房地产库存的关键所在。在此前2015-2017 年三年1800 万套棚户区改造行动中，货币化安置数量约为800 万套。虽然此次改造数量相对较小，但是如果配合好政府收购存量房和土地的措施，那么我们认为仍能扭转此轮下行周期。

    　　正如我们此前所预料的，“白名单”进一步扩大范围和加大贷款投放力度——截止到10 月16 日，“白名单”房地产项目已审批通过的贷款已经达到2.23 万亿元。发布会宣布年底前将“白名单”项目的信贷规模增加至4 万亿。这一目标意味着接下来贷款审批金额或接近于翻倍。在房产销售尚未企稳，其他支持政策推进还需时间的背景下，这些资金将有助于缓解房企的资金压力。

    　　具体举措包括：1）要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”；2）进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”；3）优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。

    　　发布会亦透露专项债收购存量商品房和土地更多细节——财政部部长助理宋其超表示，专项债收购存量商品房用作保障性住房的政策主要是由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作方式，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方安排专项债收购存量商品房。利用专项债收储土地在操作上则将与存量土地的业主企业合理确定收购价格。

    　　虽然财政部10 月12 日表示目前待发额度加上已发未用的资金，今年后三个月各地共有2.3 万亿元专项债券资金可安排使用，但是已发未用部分或较难更改发行用途。考虑到今年四季度专项债额度仅剩约2900 亿元，未来政府或提前开始发行2025 年部分专项债额度用于收储收地。

    　　央行或将发放收购存量土地专项再贷款——除了专项债之外，中国人民银行副行长陶玲表示，央行正会同有关部门抓紧研究，允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购存量土地，人民银行提供必要的专项再贷款支持。在具体操作上，自然资源部副部长刘国洪表示将考虑优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，及时匹配专项债券等资金；并会同相关部门，研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，央行提供专项再贷款支持。后续还需关注收地再贷款的发放额度和收购存量土地工作的相关进展。

    　　关于财政部此前发布会提到的“抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策”，此次发布会提供更多调整方向指引：一是统筹把握相关城市房地产调控的节奏和地方财政收入形势，作出科学合理的安排；二是赋予地方一定的自主权，保持政策的稳定性和公平性；三是有效降低房地产企业和购房人负担，促进房地产市场止跌回稳。财政部表示具体政策正在抓紧履行相关程序，经批准后会及时向社会公告。

    　　今天的发布会进一步体现了政府“促进房地产市场止跌回稳”的决心，短期重点或聚焦政策落实情况。从需求端看，在9 月24 日金融监管部门发布会降低二套房首付比例、降低存量房贷利率，以及响应9 月26 日政治局会议“调整住房限购政策”的号召后一线城市限购政策的进一步放松后，我们看到近期的房产销售高频数据出现边际改善。货币化安置城中村改造的启动或将进一步支持房产销售改善。从供给端看，进一步扩大“白名单”的范围和加大贷款投放力度，扩展政府收购存量房和土地的资金来源等均有助于缓解房企的资金压力。后续我们还需关注央行预告的收地专项再贷款的资金规模，以及货币化安置城中村改造、专项债支持收地收房等措施的执行进展。

    　　中期来看，政府仍有空间扩展货币化安置城中村改造的规模以及提供更多成本更低的资金支持收购房企存量房。如果政策得以稳健推进，那么我们认为房产销售仍有望在明年年中企稳（同比增速转正）。

    　　投资风险：后续政策刺激和政策成效不及预期；地方政府去杠杆影响基建投资；消费复苏乏力；房地产行业迟迟不能企稳；美国大选、中东局势恶化等地缘政治风险。