10 月17 日，国新办就“促进房地产市场平稳健康发展有关情况”举行发布会。住建部部长倪虹和财政部、自然资源部、央行、金融监管总局负责人出席。发布会延续9 月政治局会议对地产市场止跌回稳的总体要求，将政策组合拳概括为“四个取消、四个降低、两个增加”，其中的增量政策方面主要包括：1）重提货币化安置、新增实施100 万套城中村及危房改造；2）年底前增加“白名单”项目贷款审批通过规模至4 万亿元。此外，亦有提及赋予城市政府调控自主权、调整或取消各类住房限制性政策、加大住房保障力度、政策行和央行提供信贷支持等。整体而言，增量政策较为温和，政策重心落于降低居民购房负担，缓解房企、地方政府和地产供应链企业的现金流压力。

    　　本次住建部发布会将政策组合拳总结为“四个取消，四个降低，两个增加”。其中，主要增量政策体现在“两个增加”——1）通过货币化安置方式新增实施100 万套城中村改造、危旧房改造；2）年底前将“白名单”项目贷款审批通过规模增加至4 万亿元。“四个取消”则包括取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准，“四个降低”为降低住房公积金贷款利率、首付比例、存量房贷利率，以及“卖旧买新”换购住房的税费负担。具体而言：

    　　城中村改造方面，会议提出将通过货币化安置方式新增实施100 万套城中村改造、危旧房改造，后续各地可根据推进情况继续加大力度。完成时间及执行细节尚未明确。根据住建部数据，全国仅35 个大城市就有170 万套的城中村改造需求，全国层面共297 个地级市预计需求更大；危旧房改造全国则有约50 万套。同时，此次强调通过货币化方式，有助于更好满足居民对房型及地点的需求、加速推进过程，并消化存量商品房。此外，各地还可以根据城市更新情况进一步选择条件成熟的项目、后续可以继续加大力度。而项目要求方面，既包括“群众改造意愿强烈、安全隐患比较突出”、又要求“资金大平衡方案能够做到项目总体平衡，避免新增地方债务风险”，项目预期收益率要求或一定程度上影响开发商推进意愿。

    　　房企信贷支持方面，表示要加大“白名单”项目贷款投放力度，年底前贷款审批通过规模增至4 万亿，较目前增量达1.77 万亿元。提出所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。截至今年10 月16 日，“白名单”房地产项目已审批通过的贷款规模达2.23 万亿元、意味着年底前增加金额达1.77 万亿元。今年1-8 月房地产开发资金来源同比回落约20.2%、显示开发商现金流仍承压，其中国内贷款占比约15%，同比回落5.1%，降幅明显小于定金、按揭款等其他资金来源。“白名单”项目贷款审批规模扩大亦有望在四季度继续对房企资金来源形成边际支撑，或有助于减少部分地产商现金流风险外溢至实体经济层面的负面影响。

    　　加大住房保障功能方面，优化保障房及公租房政策、支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，同时也强调需“确保项目融资收益平衡”。根据住建部数据，今年1-9 月份已建设筹集保障性住房148 万套（间），年底可以让450 万新市民、青年人住进保障性住房。针对城市低收入住房困难家庭实施的公租房保障，基本实现应保尽保。同时，住建部表示“公租房保障也有两种方式，一种是实物租赁，还有一种是货币化补贴”。此外，为适应生育二孩及以上家庭的需要，可适度增加保障性住房的面积。

    　　提振地产需求方面，取消各类购房限制性政策，并提高居民购房负担能力，主要措施包括“四个取消”和“四个降低”。央行负责人表示，10 月25 日至31 日商业银行将完成存量房贷利率调整，预计存量房贷利率将平均下降0.5 个百分点，节省居民房贷利息支出1,500 亿元，惠及5,000 万户家庭、1.5 亿居民；同时除北、上、深三个一线城市之外，全国绝大多数城市的首套、二套房最低首付比例都统一调整为15%。据我们估算，存量房贷利率下调后，2024 年居民房贷月供支出占城镇居民可支配收入的比例可能降至6.5%左右、回到2017 年的水平；首付比例下调后，商品房首付金额占城镇居民可支配收入的比例或将降至2005 年以来的最低水平5.5%；随着房价调整，今年全国50 大城市的房价收入比或已下行至2015 年的水平。此外，财政部负责人表示将明确与取消普宅和非普宅标准相衔接的税收政策，主要涉及北上广深一线城市对个人销售购买2 年以上非普宅征收的增值税、以及开发商销售增值率低于20%的普宅享受的免征土地增值税优惠。

    　　总体看，本次发布会表态较为积极，与政治局会议“促进房地产市场止跌回稳”的总体基调一脉相承，但仍需重点关注后续执行细节，尤其是城中村改造的货币化安置、“白名单”信贷支持扩容，以及利用专项债收储土地及商品房等政策。

    　　城中村改造和货币化安置的效果或取决于体量规模及推进速度，因此政策执行细节尤为重要，包括执行主体、回报要求、完成时间等。一方面，相比2015-2018 年棚改共计改造完成2442 万套，年均610 万套，其中货币化安置共计1089 万套、年均272 万套，本次提出的100 万套总量规模相对温和，若对比货币化改造规模占同期商品房销量的比例，本次100 万套约占23 年商品住宅销售面积的7.4%（假设1 年时间完成、套均面积约70 平米），而2015-18 年期间年均占比约为14%。另一方面，本次会议明确要求“资金大平衡方案能够做到项目总体平衡”，推进速度或仍受到资金来源及开发商意愿的影响。而发布会上住建部提出的具体政策主要为资金方面，比如开发性、政策性金融机构可以给予专项借款、允许地方发行政府专项债、给予税费优惠，以及商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。而项目预期收益率的要求等因素或仍对推进速度及意愿有较大影响。

    　　白名单企业项目层面的现金流支持是否有效承托房企总体现金流仍有待观察。由于“白名单”项目贷款资金是直接发放到房地产项目公司开立的项目资金监管账户，且专款专用、封闭管理，不能回流总公司。白名单信贷支持扩容可能有助于缓解开发商公司层面的偿债风险，但难以直接消除总公司偿债风险。2021 年下半年以来，A 股地产上市企业现金持有量同比持续下滑，其季调后现金持有量已较2020 年4 季度的高点累计下降46%。

    　　出险房企消债和重组的有序推进有助于地产市场预期的企稳和修复，但未来能否偿债仍有不确定性。近年来，出险房企普遍采取债务展期的方式进行债务重组，虽然能在一定程度上缓解流动性压力，但未来债务的偿还仍需地产销售回暖、公司经营状况好转、以及融资条件改善等作为支撑。目前出险房企仍面临现金流出压力，偿债压力仍较大，而地产需求能否企稳回升仍有待进一步观察。

    　　利用专项债收储土地及商品房等政策的执行细节及政策效果有待观察。发布会明确表示，将利用地方专项债、专项借款、以及专项再贷款用于支持收购存量土地，并利用保障性住房再贷款、以及地方专项债支持收购存量商品房用做保障性住房，但在收购对象范围、如何确定合理的收购价格、如何确保项目融资收益平衡等方面的执行细节有待进一步公布。由此，政策的最终落地规模以及能否有效缓解地方政府、城投平台和房企的现金流压力仍有待观察。

    　　风险提示：稳增长政策执行力度不及预期，地产周期超预期下行。