银行间同业拆借中心披露10 月LPR。1 年期LPR 为3.1%，5 年期LPR 为3.6%，均较上月下调25BP。由于10 月18 日央行已经指出“贷款市场报价利率（LPR）会下行0.2-0.25 个百分点”，所以10 月21 日窗口LPR利率下调在预期内；不过实际落地的25BP 降幅为区间上沿，显示出本轮政策稳增长稳预期的积极态度。这是LPR 在年内的第三次下调。

    　　10 月18 日，潘功胜行长在金融街论坛年会上发表《高质量发展与中国经济动态平衡》的主题演讲，明确指出，商业银行已经公布下调存款利率，预计10 月21 日公布的贷款市场报价利率（LPR）也会下行0.2-0.25 个百分点。

    　　我们理解有四个因素推动了本轮1 年和5 年LRP 同时顶格下调：一是7 天逆回购利率下调20BP，降低了LPR报价的基准利率；二是降准50BP、MLF 利率下调30BP、存款利率下调10-25BP 等多重举措降低了银行负债成本，压缩了LPR 与OMO 利率之间的利差；三是经过前期的防空转挤水分，利用低价贷款套利的行为已经有所减少，空间也被压缩，降低短期贷款利率的掣肘变小；四是政策明确发行特别国债为国有大行补充核心一级资本，减轻了银行利用利润补充资本的压力，同样打开了LPR 下调的空间。

    　　2019 年LPR 改革以来，LPR 报价的形成机制大致分为两个阶段。

    　　第一阶段是2019 年9 月至2024 年6 月，LPR 报价以MLF 利率为基准，在MLF 利率基础上加点确定，加点幅度取决于商业银行的资金成本、风险溢价与信贷供求等。

    　　第二阶段是2024 年7 月至今，央行明确淡化MFL 利率的政策利率地位，LPR 报价开始以7 天逆回购利率为基准，在7 天逆回购利率基础上加点，加点幅度同样考虑资金成本、风险溢价与信贷供求等。

    　　今年10 月，7 天逆回购利率已经降低20BP，这会带来LRP 下调20BP；同时考虑到降准、降低存款利率、降低MFL 利率带来的资金成本节省效应，加点幅度应该也会有所下调，最终推动了LPR 报价下调了25BP。

    　　LPR 下调可能产生两方面影响。一是降低企业部门融资成本，与金融监管总局优化续贷政策形成合力，更好的改善企业部门的金融条件；二是降低居民部门购房成本，今年9 月个人住房贷款利率为3.32%，5 年LPR 下调25BP 后，10 月份个人住房贷款利率可能降至3.07%或更低水平。后续存量房贷利率重定价的空间也会进一步扩大。

    　　根据新华社的报道，9 月份新发放个人住房贷款利率约为3.32%，比上月低约2 个基点，比上年同期低约78 个基点；新发放企业贷款加权平均利率约为3.63%，比上年同期低约21 个基点，均处于历史低位。

    　　个人住房贷款利率的下降对房地产市场的止跌企稳有重要意义。将房地产作为一类资产来看待，其投资成本为房贷利率，其收益为房价涨幅+租金回报率。今年三季度末，新发放个人住房贷款利率为3.32%，70 大中城市二手住宅价格同比为-9%，一线城市的租金回报率均值为1.7%，居民购房的投资回报率与成本不匹配，限制了居民购房意愿。从本轮政策来看，房贷利率下调有助于降低成本端；降低首付比例、调整限购、支持收储、推动货币化安置等政策有助于稳定价格端；推动经济企稳回升、消费和就业改善有助于稳定租金水平，这一过程逻辑上有助于重新平衡居民购房的投资收益与成本。

    　　根据wind 数据，今年9 月，北京、上海、深圳与广州的租金回报率分别为1.54%、1.81%、1.68%与1.77%，四地租金回报率的均值为1.7%。

    　　LPR 下调后，房地产相关的政策依旧存在想象空间。一是前期发布会上财政部再次明确的“与取消普通住宅和非普通住宅相关的增值税和土地增值税政策”，后续仍待落地，从“有效降低房地产企业和购房人负担，促进房地产市场止跌回稳”这一表述来看，待出的政策应是以激励需求、通过降低交易成本提升市场活跃度为基本考量；二是扩大专项债使用范围至土地储备和收购存量商品房作为政策方向已经明确，但政策细则有待于落地。

    　　10 月12 日，财政部在国新办新闻发布会上指出，及时优化完善相关税收政策。按照党中央决策部署，抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。

    　　10 月17 日，财政部在国新办新闻发布会上再次指出，统筹把握相关城市房地产调控的节奏和地方财政收入形势，作出科学合理的安排；赋予地方一定的自主权，保持政策的稳定性和公平性；有效降低房地产企业和购房人负担，促进房地产市场止跌回稳。

    　　对于债券而言，LPR 报价下调进一步降低了银行贷款类资产的收益率，债券资产收益率可能变得更具相对优势，逻辑上有利于利率曲线的下行；对于权益而言，9 月24 日以来的走势大致分为三个阶段——9 月24 日至10 月8 日，政策环境变化，风险偏好与基本面预期修正，指数快速上涨；10 月9 日至10 月16 日，政策预期二次修正，指数波动；10 月17 日以来，金融部门一揽子政策落地，流动性预期改善，指数重新上涨。尤其是对流动性更加敏感的成长类资产表现更好，LPR 报价下调进一步助推了这一逻辑。下一阶段，需要关注全国人大常委会是否会有增量财政框架、地产高频销售情况、10 月新增信贷情况，它们对于与名义增长关联度较高的顺周期资产定价有重要意义。

    　　风险提示：政策力度不及预期；房地产销售超预期下滑；化债影响超预期，政府主导的投融资需求表现不及预期；海外流动性环境超预期，外需超预期变化；政府债发行计划超预期，信用环境变化超预期；增量政策效果不及预期。