研究结论

    从同比角度看，美国地产景气度和地产后周期商品需求相关性较强。美国地产景气度回升阶段，大多数情况下成屋和新屋销售的波动方向相同，但偶尔会出现结构性分化，此时地产后周期商品需求修复斜率关键在于新屋销售情况，2009 年3 月，2012 年，2022 年3 月均出现过类似情形，原因可能在于，新屋销售对建材、园林设备和物料店零售额的拉动作用更强。

    降息提振美国地产景气度的效果同时取决于经济基本面和降息节奏。如果根据后续失业率实际走势划分1995 年以来的降息周期，1995 年7 月、1998 年9 月以及2019 年7 月的降息都偏向于预防性降息；1989 年6 月、2001 年1 月、2007 年9月、2020 年3 月降息均属于纾困性降息。

    预防式降息的优势在于，政策传导速度快，降息次月可能就会体现在房地产市场的景气度上，但如果持续时间较短，累计降息幅度小，则后续地产景气度上升的幅度可能也较为有限。值得注意的是，升息也有类似现象，1998 年降息周期后的重新开启的升息周期初期（1999 年9 月-2000 年5 月），新屋销售情况并没有受到显著抑制，这可能一方面说明经济基本面较好，居民对一定范围内的借贷成本波动不敏感，反之也可能成立，在经济预期转弱的情况下，如果没有较大幅度的降息，也难以逆转地产景气度下行趋势，自然纾困性降息传导明显更慢，时滞长达9-16 个月。

    另一方面，升息前期对房地产景气度影响不大，可能也和美国房贷多数采用固定利率有关，导致货币政策对宏观需求的抑制作用传导时滞较长。

    美国制造业“空心化”的特点导致其大量终端商品消费依赖进口。即便考虑到近几年301 关税以及产业迁移的影响，美国地产景气度与中国对美出口的地产后周期商品同比走势依然高度相关，甚至走势的领先滞后关系比美国本土零售更稳定。总体来看，从中国对美出口家具以及美国家具零售额同比走势来看，如今美国地产后周期需求与中国外贸联系可能有所减弱，但并未完全消失，其中有几点值得注意：

    （1）地产后周期商品属于消费品中涉税比例较高的品类，2023 年已有8 成涉及301 关税。参考中国海关列出的HS 编码清单，以2023 年的美国关税清单，按照2017 年的贸易数据推算，2017 年地产后周期产品中高达72.2%涉及301 关税，而2023 年进一步上升至80.9%。其中如真空吸尘器、家具、冰箱等受关税影响的比例均较高。

    （2）虽然较2017 年50%以上有所下降，但如今美国仍选择从中国进口三分之一左右的地产后周期商品，同时美国从中国进口地产后周期商品的比例依然高于整体。

    （3）如果以2017-2023 年间美国从中国进口比例的变化百分比来衡量，观察美国哪些地产后周期商品和中国保留了较多直接联系，大致可以分为三类：

    ①进口比例不降反升，包含洗衣机、微波炉，其中微波炉几乎不涉及301 关税；②进口比例降幅较小，如各类家用或装饰用木制品（不是家具）和电扇，其中电扇几乎不涉及301 关税；

    ③进口比例大幅下降，美国需求或主要拉动对东盟等地区核心部件出口，如空调、冰箱、电视机，各类家具及零部件。

    风险提示

    美联储降息节奏存在不确定性。

    大国引发的经贸摩擦加剧。