今年9 月底政治局会议强调“切实增强做好经济工作的责任感和紧迫感”以来，多部委主要围绕化解地方存量债务风险、促进房地产市场止跌回稳、惠民生促消费等领域，密集谋划布局年内和明年稳增长防风险政策。目前部分政策已体现出对经济的托举效应，如10 月新房和二手房成交数据均为正增长，不过经济数据改善的持续性有待观察，仍待明年稳增长政策持续加码。

    　　针对房地产的政策组合有望改善房企现金流、提升房地产市场流动性、助力房地产库存去化。近期地产方面政策主要有三个：一是11 月7 日自然资源部发布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》1，有助改善土地供求关系、改善房企现金流，我们预计该政策有望在明年落地，效果取决于地方政府的意愿以及发行规模；二是11 月13 日财税部门与住建部联合发布公告2，将自今年12 月1 日起在契税、增值税和房企增值税预征方面实行税收优惠政策，有助降低改善性住房群体的税费负担并缓解房企现金流压力；三是11 月15 日住建部发布通知3将城中村改造支持范围从35 个城市扩大到近300 个城市4，同时要求各地严格落实“一项目两方案”5以避免新增地方政府债务。

    　　今年新增专项债用于棚改和城市更新的比例有小幅降低，结合保定、桂林等地发布的城中村改造专项借款管理办法看，专项借款资金多由市人民政府负统借统还责任，强调量力而行等原则，城中村改造进展仍与当地房地产市场何时企稳有关。

    　　家电以旧换新政策效果显现，不过高频数据显示动能放缓。在以旧换新政策支持和双十一略提前的情况下，10 月家用电器和音像器材类零售额同比增长39.2%，为近三年以来的单月最高增速。不过11 月以来主要家电品类同比销售增速有所放缓，财政部提出明年将“扩大消费品以旧换新的品种和规模”6，若结合百姓消费升级需要继续在品类方面优化扩围，并结合一定惠民生政策，耐用品消费动能或得以维持。

    　　近期财政支出和地方化债均有所加快，财政逆周期力度有所提升。今年前9 月地方专项债发行进度偏慢，10 月以来支出明显提速，基建工地资金端到位率也在持续改善。化债方面，11 月8 号全国人大常委会财政新闻发布会7宣布2024-2026 年将连续每年发行2 万亿元地方专项债用于偿还隐债，截至11 月17 日，已有江苏、贵州、河南、辽宁和山东五省拟于11 月15 日至22 日发行置换类专项债，规模达2244.2 亿元，发行期限在10-30 年不等。置换类债券的发行将有力缓解地方化债压力，腾挪此前被化债挤占的部分资金，用于保障经济建设和民生支出。

    　　上周房地产高频跟踪

    　　中金房地产景气指数连续两周回落（96.0vs.前周值96.2），其中销售指数（91.4vs.前周值91.8）、供给指数（98.6vs.前周值98.9）和融资指数（97.9vs.前周值98.0）均有所回落。

    　　从需求看，新房销售逐渐降温，二手房销售相对较好。新房方面，11 月9 日-15 日，30 城新建商品住宅销售面积与2019年同期降幅有所走扩（-41.5%vs.前周值-36.9），其中一线（8.6%vs.前周值20.4%）涨幅有所下降、二线（-38.6%vs.

    　　前周值-41.7%）降幅有所收窄、三线（-69.6%vs.前周值-59.3%）降幅有所走阔。二手房方面，11 月9 日-15 日15 个样本城市二手房销售面积相较2019 年同比涨幅有所下降（16.6%vs.前周值42.3%）。10 月29 日-11 月4 日二手房出售挂牌价指数同比基本持平（-10.8% vs.前周值-10.7%），二手房出售挂牌量指数同比略有回落（6.8% vs.前周值8.7%）。

    　　价格方面，10 月70 城新房价格同比增速从 9 月的-6.1%小幅下滑至-6.2%，但二手住房价格同比从9 月的-9.0%略微回升至-8.9%，10 月中金存量二手房价格指数同比由9 月的-15.1%收窄至-12.6%。

    　　从供给看，土地市场成交规模有所回落，优质地块带动溢价率回升。成交方面，11 月4 日-10 日，300 城宅地规划建筑成交面积相较2019 年同期降幅走阔（-60.3%vs.前周值-37.9%）。热度方面，主要受北京、成都优质地块带动，300 城土地平均溢价率有所回升（7%vs.前周值2%），流拍率维持低位（1% vs.前周值0%）。

    　　从融资看，居民端融资和房企信用债融资仍然偏弱。10 月新增居民中长期贷款为1100 亿元（9 月为2300 亿元）。11月11 日-17 日，房企境内信用债净融资仍然偏弱（-5.1 亿元vs.前周值-20.5 亿元）。

    　　从政策看，我国房地产政策宽松持续升级。广东省中山市拟全面放开购房入户政策，连续居住半年即可申请落户8。辽宁省营口市不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%9。

    　　上周高频数据跟踪

    　　上周（11 月第2 周），菜篮子产品批发价格200 指数周环比下跌2.0%，下跌速率加快，同比涨幅从9 月底的15%左右持续回落至当前6%左右。在消费品以旧换新政策提振下，相关商品零售增长进一步加快。11 月上旬，商务部重点监测零售企业家电、通讯器材、服装销售额分别同比增长45%、28%和6%，乘用车零售量同比增长29%。

    　　全国建筑工地的资金到位率为64.9%，延续了10 月以来持续回升的势头。区分项目类型来看，房建项目资金到位率48.7%，非房建项目资金到位率68.0%。基建水泥直供量上升，同比降幅收窄；不过水泥出库总量的改善相对有限，可能反映了基建改善好于房建。样本城市商品房成交面积有所回落，同比增幅收窄，不过比9 月份依然有较大改善。

    　　上周流动性有所收紧，国债收益率整体下降。上周R007 上升3bp至1.83%，大于央行7 天逆回购利率1.50%。3 个月SHIBOR与上周持平，保持在1.86%。1 年期国债收益率下降2bp至1.39%，10 年期国债收益率下降2bp至2.09%。