2024 年，中国房地产市场已步入下行周期的第三年，房地产销售和投资增速均出现两位数下跌，房地产成为内需不足的最大掣肘。2024 年中央稳地产政策果断应对、不断升级，从4 月中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，到9 月“促进房地产市场止跌回稳”，再到12 月 “稳住楼市”，从供需两端发力稳定房地产市场。10 月以来居民购房需求明显回暖，楼市出现阶段性企稳向好迹象，表现为：新房销售和二手房成交量上升、一线城市房价与地价止跌、商品房库存去化周期缩短；但是仍面临一系列问题，包括：房地产投资仍持续低迷、多数城市房价仍在下跌、土地出让收入下滑冲击地方财政、房地产企业债务风险仍需进一步化解。本文回顾2024 年房地产市场运行特征，全面梳理商品房市场变化、土地出让市场特点、房地产企业经营风险，分析制约稳地产政策效果的堵点。展望2025 年，楼市能否止跌回稳？房地产销售和投资走势如何？未来房地产政策又该如何进一步发力？

    　　一、2024 年房地产形势总结：销售以价换量、投资持续探底2024 年，房地产市场量价齐跌、跌幅较大。预计2024 年商品房销售面积、销售金额、房地产投资同比分别为-12.7%、-17.2%、-10.5%，相比2021 年高点分别下跌43%、45%、33%。今年稳地产政策坚持“优化存量、严控增量”，从供求两端共同发力，特别是926 政治局会议以来，楼市出现多重积极信号。

    　　1、销售：房地产新政取得初步成效，新房销量同比跌幅收窄，核心城市成交升温。一是新房市场成交明显回暖。年内房地产销量从低位修复，前三季度新房销量同比下降明显，而10 月、11 月，新建商品房网签成交面积连续两个月同比和环比双增长，结束连续15 个月下降，二是二手房交易活跃，核心城市房价预期边际好转。在房地产税收新政公布后，一线城市二手房网签量在纷纷创出新高，一线城市二手房价格指数环比连续两个月正增长。三是全国商品房库存去化加快。全国现房库存从高位回落，11 月末新建商品住宅待售面积3.77 亿平方米，库存去化周期19.5 个月，均较年内高点明显下降。

    　　2、投资：房地产投资同比加速下降，这是前期销售低迷的结果，但从长期看房地产供给减少有利于形成新的供需平衡。1-11 月全国房地产投资累计同比-10.3%，自2022 年以来连续三年拖累经济增长；投资持续下滑是行业主动去库存的结果，从长期看供给减少有利于促进行业供需再平衡。

    　　3、土地市场：土地出让成交规模整体萎缩、区域结构更加集中，一线城市土地成交占比上升。从全国看，土地成交面积、土地出让收入大幅下降。1—11月全国300 城住宅用地推出规划面积、成交面积同比双双下降，300 城住宅用地出让价款同比下降31.8%；28 个省份土地出让价款同比负增长，广东、四川等经济大省跌幅较大。从地方看，区域分化加大，一线城市土地市场升温、土地出让收入占全国比重继续上升。9 月以来，一线城市成交土地均价、楼面价、溢价率等指标环比回升，北京、上海等核心城市拍出高总价、高溢价地块；1—11 月一线城市住宅用地土地出让价款占300 城的比重达22.0%，较2023 年提升3.1 个百分点。

    　　4、房企风险：销售业绩大幅下降，房企“以销定产”导致拿地减少，同时新增融资困难。从业绩看，2024 年前三季度A 股上市房企毛利率和净利率均降至历史低位，超半数房企出现净亏损。从拿地看，房企待开发土地库存积压，新增拿地更加谨慎。1—11 月，TOP100 房企拿地金额同比下降31.5%，拿地区域集中在一二线核心城市。从融资看，房企总体债务规模压降，但新增融资困难，原因在于房企现金、所有者权益占总资产的比重下降，市场担忧行业信用风险。1—11 月房地产开发企业自筹资金同比下降11.0%；房企非银融资总额较上年同期下降26%。

    　　二、稳地产政策力度空前、效果明显，但是稳楼市仍需解决五大难题一是一线城市房价回稳但全国层面房价止跌回稳尚需时日，部分城市房价下跌产生的负向财富效应降低了居民消费意愿，“价格下跌-销售低迷-投资萎缩”的负反馈链条仍待破解，低能级城市问题尤为突出。

    　　二是房企业绩大幅下滑、发债困难，信用风险仍未有效化解，企业现金流紧张进一步加剧行业收缩。

    　　三是“房地产冲击地方财政-地方财政支持收储等力度不够-地产难以企稳”的循环以及“政府大力收储但居民就业和购买力仍未恢复”的单边发力格局亟待打破。解决当前房地产问题不能局限于房地产供需本身，需要全面提振企业和居民的预期、发挥地方政府积极性，才能彻底扭转房地产市场低迷的局面。

    　　四是存量房收储用作保障房还面临成本收益不匹配、激励机制不健全等政策困难。部分城市的租金回报率偏低，租金可能无法覆盖利息支出及运营维护成本。在多重约束性目标考核压力下，地方政府推动房地产止跌回稳让位于其他目标，推进的积极性不高。

    　　五是房地产发展模式仍处于调整期，人口形势变化、居民住房观念转向、房企经营模式变化叠加，解决市场结构性失衡尚待时日。

    　　三、2025 年房地产形势展望：“止跌”渐进，“回稳”有望展望2025 年，中央经济工作会议定调“稳住楼市”，预计在一系列政策作用下中国房地产会止住过快下跌的状态，全年销售和投资的同比降幅都将有所收窄；但是整体市场修复“回稳”尚需时日，修复程度取决于稳经济和去库存的政策力度。房地产“止跌回稳”不是一蹴而就的，需要政策协同发力，持续用力，将制约房地产持续修复的堵点逐一突破。其一，稳经济才能稳地产。2025 年，实施更加积极有为的宏观政策，通过经济增长带动收入增长，从而实现居民预期回暖和消费能力修复。其二，去库存政策持续用力才能加快实现房地产市场供需平衡。2025 年，专项债对存量房收储和对存量土地消化支持政策落地，央行保障房再贷款工具和“白名单”项目贷款使用到位，新房市场量价有望于2026 年全面回到正增长轨道。

    　　未来市场回稳的链条，将从量的回升传导到价的企稳，从销售的企稳传导到投资的修复。2025 年收储存量房和城中村改造两大政策力度加码、购房需求释放都有助于新房销售的进一步修复，但存量未开发土地库存去化难度较大，拿地和投资修复相对滞后。

    　　1、销售：新房目前销量的基数偏低，2025 年新房销售面积同比有望回升至-6%，年内走势前高后低。从量来看，当前商品房销售面积累计下跌幅度已经“超调”，2024 年新房销量低于中长期潜在需求，具备止跌回稳的条件。2025年货币化安置城中村改造、专项债用于收储存量房等有利因素有助于新房销量跌幅收窄。从价来看，部分核心城市的房租收益率伴随价格下行而上行，高于理财市场收益率水平，意味着居民依靠租房获取收益的预期初步改善。

    　　2025 年一线城市房地产销售逐步回暖，可能会带动房价整体预期改善。预期2025 年全年商品房销售面积下降6%左右；全年商品房销售金额同比下跌8%。

    　　从节奏看，一是“小阳春”可期，全年销售面积同比增速前高后低，一季度销售面积同比有望正增长；二是警惕“倒春寒”，由于新楼盘供应规模依然较弱、以及年中推出房地产新政的翘尾因素，二季度之后销量增速预计将逐月走低。

    　　2、库存：增量政策力度大、资金足，2025 年存量房库存去化有望加快。2025年财政支持专项债保障房收储、货币化安置支持城中村改造等政策有望加快去库存。选取当前可售住宅库存过高的18 个城市，初步测算收储规模将达0.77亿平方米，收储金额规模达0.70 万亿元。

    　　3、投资：土地购置费支出是房地产投资中的主要组成，土地购置费支出下行压力加大，2025 年投资改善幅度较小。鉴于房企土地购置费支出滞后于拿地金额变化，其对投资的拖累将在2025 年显现，预计2025 年土地购置费同比继续下行至-11.0%。但房企“白名单”项目、保障房项目带动施工相关建安投资好转，有望支持2025 年房地产投资跌幅小幅收窄。预计2025 年房地产开发投资同比-8.5%，较2024 年回升2.0 个百分点；而剔除土地购置费的房地产投资同比-7.0%，较2024 年回升4.5 个百分点。

    　　4、中长期房地产需求受到城镇化率提升、人均居住面积增加、城市更新改造推进的三大支撑，未来十年城镇住房进入结构优化和品质提升的发展时期，房地产行业将处于新旧模式转型的关键期，要通过土地、财税、金融等政策协同发力，加大力度保供给、促需求和稳房价。一是尽快解除非必要的限制性措施，让商品房回归市场化配置。二是统筹严控增量和优化存量，加大收储存量房和房企存量土地等支持力度。三是引导鼓励高品质住宅产品开发，以优质供给满足居民合理需求。四是推动存量商办用房改建为保障房，稳定商业地产市场。五是制定系统性的房企风险化解方案，通过资产剥离、破产重组、市场化并购等手段妥善处置房企信用风险。六是优化商品房相关基础性制度，深化土地制度改革。（详见正文）

    　　风险提示：居民收入增长与购房意愿偏弱；城中村改造与收储政策落地不及预期。