房地产行业第28周周报：本周新房二手房成交同比均走弱；北京支持公积金付首付并研究“带押过户”
新房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负。二手房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大。新房库存面积环比上升，同比下降。去化周期同环比均下降。
核心观点
新房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负。40个城市新房成交面积为160.0万平，环比下降50.3%，同比下降19.5%，同比增速较上周下降了22.9个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-58.3%、-46.5%、-48.8%，同比增速分别为-34.7%、-7.9%、-20.1%。一、二、三四线城市同比增速较上周分别下降了37.4、8.8、32.6个百分点。
二手房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大。18个城市二手房成交面积为153.0万平，环比下降6.9%，同比下降18.3%，同比降幅较上周扩大了8.8个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-16.8%、-2.9%、-4.3%，同比增速分别为-11.7%、-28.4%、-9.8%。其中，一、二线城市同比降幅较上周分别扩大了2.0、21.2个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了3.8个百分点。
新房库存面积环比上升、同比下降，去化周期同环比均下降。12个城市新房库存面积为11125万平，环比增速为0.1%，同比增速为-16.3%；去化周期为17.1个月，环比下降0.02个月，同比下降0.6个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.6、14.3、44.1个月，一线城市环比下降0.3个月，二、三四线城市环比分别上升0.2、3.1个月，一、二、三四线城市同比分别下降0.8、0.4、16.4个月。
土地市场环比量价齐跌、同比量价齐涨，溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建筑面积为1564.7万平方米，环比下降3.9%，同比上升33.0%；成交土地总价为432.8亿元，环比下降28.4%，同比上升94.4%；楼面均价为2766.0元/平，环比下降25.4%，同比上升46.2%；土地溢价率为2.3%，环比下降0.5个百分点，同比下降4.0个百分点。
房企国内债券发行量同环比均上涨。房地产行业国内债券总发行量为238.6亿元，环比上升112.5%，同比上升117.9%（前值：384.6%）。总偿还量为168.9亿元，环比上升86.7%，同比上升43.1%（前值：43.4%）；净融资额为69.7亿元。
板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为6.1%，较上周上升5.8pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为5.3%，较上周上升6.6pct。房地产板块PE为25.20X，较上周上升1.39X。
政策
地方层面，本周《北京市深化改革提振消费专项行动方案》发布。其中，在优化住房消费新供给方面提出，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款。研究制定住房公积金个人住房贷款“带押过户”政策，并开展相关业务。海南省住房公积金管理局将推出个人住房商业贷款转住房公积金贷款新政，包含“带押直转”和“自筹结清”两种方式，旨在帮助居民降低房贷成本。
投资建议：
二季度以来房地产市场各项基本面数据、楼市成交逐步走弱。在此背景下，6月13日国常会明确提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，国家统计局6月16日在国新办5月经济运行情况发布会上也指出“房地产市场仍在调整过程中，市场信心还在修复，市场供求关系仍待改善，促进房地产止跌回稳还需要继续努力”。
今年一季度市场延续去年底修复态势，因此4月末的政治局会议表态“持续巩固房地产市场稳定态势”，而6月中旬的国常会则定调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，表明中央已经注意到了二季度以来市场的波动与成交的走弱。统计局即将公布6月地产销售与投资数据，我们预计地产销售投资数据将进一步走弱。针对二季度数据情况，7月的政治局会议表态或将更加积极，带动板块在7月中旬出现一波政策博弈的行情机会。后续政策端进一步发力的概率也明显提升，我们预计，下半年各地方政府将全力推动已出台政策落地见效，更大力度推动房地产市场止跌回稳，例如旧改房票安置力度、城市更新相关金融支持政策、进一步落实专项债收储等。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。
现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。
风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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