中央城市工作会议点评：关键字县城与城市更新 并非重启棚改

　　事件

    　　中央城市工作会议7 月14 日至15 日在北京举行。

    　　主要观点

    　　时隔10 年再次召开，为建国后第5 次全国城市工作会议。

    　　上次中央城市工作会议召开时间是2015 年12 月，时隔10 年再次召开中央城市工作会议。建国后仅在1962、1963、1978、2015 年开过四次中央城市工作会议，2025 年是第五次全国城市工作会议。

    　　不涉及具体地产调控政策，战略聚焦内涵发展。

    　　此次会议并没有涉及地产限购完全放开、首付比例下调、房贷利率下降等具体的地产调控政策，而是战略上聚焦于城市内涵式发展，针对性的提升城市发展质量，我们认为对于后续我国高质量发展具有重要意义。

    　　城镇化进程放缓进入平稳期，顶层设计推动城市高质量发展。

    　　此次会议召开的背景是我国城镇化率已经提升至67%，提升速率已经有所下降，近4 年每年提升不到1 个百分点，城镇化进程已经从快速增长期转向稳定发展期。2015 年是城镇化如火如荼的年代，召开会议从全国层面对城市发展做全方位部署。2025 年则是在城镇化已经发展到一定程度后，我党从最高层面再次对城市未来发展制定大的方向。

    　　未来我国城市工作的目标是建设现代化人民城市，推动城市高质量发展，会更加注重以人为本、治理投入等，城市更新会是重要的手段。

    　　县域城市的治理或许是重要方向。

    　　2025 年会议部署的7 大任务中首先提到发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，城镇化建设要以县城为重要载体，促进大中小城市和小城镇协调发展。2015 年会议的措辞是“要以城市群为主体形态”、“要优化提升东部城市群，在中西部地区培育发展一批城市群、区域性中心城市”。我们认为县城为载体的新提法或许意味着我国未来会更加注重对县域城市的治理。

    　　城中村改造可能是长期工作。

    　　在其他6 项任务中，分别以创新、宜居、美丽、韧性、文明与智慧为重心。宜居城市任务中提到“加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造”，前面也提到“以推进城市更新为重要抓手”，我们认为城中村改造作为房地产三大工程之一，可能是未来城市发展的长期工作。

    　　城中村和危旧房改造规模与“十三五”时期棚改规模有一定差距。

    　　这次会议同时强调县域城市以及城市更新，容易让人联想到之前的棚改政策。我们认为当年棚改对于房地产市场产生重大的影响在于棚改规模巨大以及货币化安置的推进。2016 年至2019 年底，全国棚改开工2157 万套，年均500 万套以上。2016 年全国棚改货币化安置比例一度达到48.5%，帮助地方消化了2.5 亿平方米的楼市库存，占当年全国住宅销量的18%。

    　　目前来看城中村和危旧房改造的规模与当年棚改规模有一定差距。据相关调查，35 个大城市城中村改造需求为170 万套，全国危旧房改造50 万套；2024 年10 月扩围至300 地级市以及增加货币化安置比例后新增100 万套城中村改造和危旧房改造；2025 年初在此基础上继续扩大规模。合计320 万套以上的规模是未来数年的需求，我们认为这些体量与2016-2019 年期间年均500 万套以上的规模相比仍有较大差距。因此，我们认为其对地产的影响也不及当年。

    　　安全基础设施建设蕴含投资机会。

    　　在韧性城市任务中，安全基础设施的建设可能带来长期投资机会，如“老旧管线改造升级”、“城市防洪体系和内涝治理”或涉及到地下管网建设等。

    　　风险提示

    　　地产销量不及预期；

    　　人口出生率不及预期；

    　　居民对未来房价预期不乐观。 机构：上海证券有限责任公司 研究员：花小伟/张河生 日期：2025-07-16

*免责声明：文章内容仅供参考，不构成投资建议

*风险提示：股市有风险，入市需谨慎