2025年宏观展望之六：房地产的量价 如何演绎？

2025 年房地产或整体有所改善，跌幅或有收窄。自2021 年起我国房地产市场调整幅度较大，参考海外经验，我国房地产“价格”的回调速度相对较慢，但“数量”的调整幅度较大，速度较快。考虑到我国购房人口趋势变化、二手房挤出效应、库存问题等，在积极政策支持下，我们判断2025 年我国房地产整体或有所改善，跌幅或有所收窄，销售表现或优于价格，开工投资仍有一定压力需要解决。

    大小城市的分化或将持续，高线城市价格仍有压力，但数量或仍有韧性，低线城市的房地产量仍有压力。区域层面，我国一线城市房地产市场回调较晚，价格的调整速度要快于数量的调整速度；低线城市库存去化压力仍然较大。

    海外经验表明，前期房地产泡沫大小和人口因素对房地产走势的影响显著，泡沫大则调整幅度大，但如果人口有流入，可以支撑房地产数量的表现。因此，参考海外经验，若不考虑新增政策，我们认为高线级城市房地产数量的压力要小于价格，低线级城市房地产数量的压力仍然较大。

    我们认为，房地产政策需要更多的财政投入，目前政策已经边际上在发生变化。2024 年两轮稳地产政策的重心已经在从货币手段边际上向财政手段倾斜。2025 年，托底居民需求政策仍有一定空间，尤其对于高线城市，调整购房政策或有效。增量政策也应加大财政力度支持央国企收储盘活存量资产，尤其是针对低线级城市。因地制宜、因城施策，仍是积极政策加码的主要方向。

    整体来看，政策方向已经转向更加积极，我们相信政策会根据经济情况的变化有加码。中长期来看，我们认为中国经济仍然具有较大的潜力可以释放。

    风险提示：房地产政策落地进度不及预期，国内经济修复不及预期。