房地产及建材行业双周报：4月房地产销售动能有所放缓，城市更新推进将助力需求释放

　　投资要点：

　　房地产周观点：根据统计局数据，1-4月新建商品房销售面积下降2.8%，降幅比1-3月份收窄0.2个百分点；新建商品房销售额下降3.2%，降幅扩大。4月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比持平或略降，同比降幅均持续收窄。经历前三个月的楼市持续修复后，4月份需求动能有所放缓。另一方面，广东省深改委发文提出，鼓励因地制宜采用发放购房补贴、优化住房套数认定标准、商品房收储、房票等形式支持进城农民购房，保障住房需求。健全农房有机更新机制，探索联建房、集约式住宅等农民住房保障机制。与此同时，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，要求坚持稳中求进工作总基调，转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。地方楼市支持政策及城市更新的加速推动将对房地产需求释放带来正面作用。

　　我们认为，今年以来高线城市楼市整体延续回暖态势，成交活跃度提高，核心城市土拍市场热度也回升。但低能级城市楼市回暖进程相对缓慢。后续楼市优化政策将会持续加码落地，同时地方政府持续落实收储，库存压力逐步化解，均对市场信心带来提振。楼市回暖将从点到面逐步扩大范围。楼市将从止跌回稳向回暖回升过渡，将可能推动板块估值的再度向上修复。建议可关注经营稳健的头部央国企及聚焦一、二线城市的区域龙头企业，包括保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）等。

　　建材周观点：水泥方面：今年一季度，我国水泥行业产能收缩明显，价格逐渐回升。近年来，面对新环境，水泥行业大力推动节能降耗、绿色转型，目前已初见成效。国家统计局最新数据显示，2025年一季度，全国水泥产量3.31亿吨，同比下降1.4%。市场方面，今年一季度，全国水泥市场平均成交价为397元/吨，比去年同期增长34元/吨，涨幅为9.3%。另一方面，我国将多举措加力推进城市更新行动。叠加财政支出强度加大，专项债发行落地执行之下，工地资金面持续改善，基建需求将加速提升，水泥需求将得到支撑。2025年水泥行业强化自律，防止“内卷式”恶性竞争将延续，供需关系也将进一步改善，水泥价格将可能持续修复带动毛利率进一步上行。上市水泥企业2025Q1业绩实现同比增长，拐点出现，将对估值修复带来支撑。

　　中长期来看，头部水泥企业通过技术创新，从单纯价格比拼转向价值创造，提升整体竞争力；通过收并购延伸产业链，加大海外布局实现进一步发展，将能获得更大的成长空间。建议关注海螺水泥（600585）、塔牌集团（002233）、华新水泥（600801）。

　　消费建材方面：根据媒体报道，我国将多举措加力推进城市更新行动。住建部将继续深入推进城镇老旧小区改造。财政部在加大资金投入的同时，持续发力落实好税费优惠政策。国家发改委将在6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划。金融监管总局正制定专门的城市更新项目贷款管理办法。自然资源部将出台更多实用有效的用地政策。后续进一步的城市更新行动将加速推行落地，对建材需求将带来刺激。另一方面，上海政府发布《上海市提振消费专项行动方案》。其中提到，加力支持绿色家电家居家装消费。预计年内将有更多城市发布消费提振方案，支持包括家居家装等消费，提升消费建材需求。预计2025年消费建材企业在市场边际修复、自身渠道优化及降本增效等带动下，销售及利润率将得到改善，叠加前期较充分的计提减值基本完成，未来计提将减少，行业业绩有望实现环比回升。

　　中长期来看，“双碳”背景下，行业政策将持续引领企业绿色发展转型，将加速小企业的淘汰退出，行业竞争格局将持续优化。龙头企业则通过产品品类拓展、品牌知名度提升、服务优化、渠道升级以及降本增效等策略，实现更持续的营收增长和利润水平的提升。建议可关注本身具备竞争护城河，基本面稳健的企业。建议关注：北新建材（002791）、兔宝宝（002043）、三棵树（603737）等。

　　风险提示：房地产优化政策出台低于预期，“房住不炒”持续提及，地方政府救市政策落实及成效不足；楼市销售持续低迷，销售数据不理想，开发商对后市较为悲观，开发投资持续走低；利率下调不及预期，房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，暴雷现象持续出现；失业率及降薪情况攀升，带来购房需求及信心不足；行业新投产能超预期，“内卷式”恶性竞争持续；原材料成本上涨过快，而建材产品价格承压。

点击复制链接查看完整PDF研报

东莞证券 何敏仪