中央城市工作会议快评：城市发展迈入新阶段
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2025-07-16 13:43:48
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事项：
中央城市工作会议7 月14 日至15 日在北京举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平出席会议并发表重要讲话。中共中央政治局常委李强、赵乐际、王沪宁、蔡奇、丁薛祥、李希出席会议。
解读：
城市工作会议由来已久，本次是第五次。第一次是1962 年在北戴河举行的第一次全国城市工作会议，主要讨论城市基本定位与问题，背景是大规模工业化带来的城市人口迅速扩张带来生活等用品供给不足，会议的主要指示是集中力量组织生产。
1963 年的第二次城市工作会议基本延续了上一次的人口控制和发展生产的政策。此后城镇化率略有下滑，并维持在17%-18%之间。
第三次会议是我国城市发展的转折点，在1978 年改革开放的关键时点，强调了城市在国民经济发展中的重要地位和作用，要求城市适应国民经济发展的需要，提出了城市整顿工作的一系列方针、政策。此后我国城镇化率进入高速增长阶段，从1978 年的17.9%持续增长到2014 年的55.8%。
2015 年，时隔37 年后举行了第四次城市工作会议。1978 年到2014 年，城镇常住人口由1.7 亿人增加到7.5 亿人，城市数量由193 个增加到653 个。但雾霾污染、交通拥堵等城市病相继出现。会议从中央层面为城市建设搭建顶层设计，提出六个统筹，注重城市规划，推动城市协调发展。
本次召开的会议是时隔十年后的第五次城市工作会议，且规格较高。代表我国的城镇化进程在几十年高速扩张期后，迎来了新的发展阶段。
近几年我国城镇化率的增长开始减速，房地产市场也较为低迷。会议也指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。具体来看，我国城镇化率从2015 年的57.3%增长到2024 年的67%，年均增速仍然较高，但2021 年起每年的城镇化率增长幅度开始低于1 个百分点。与此同时，2025 年我国房地产市场继续下探，上半年房地产开发投资增速-11.2%，跌幅仍在继续扩大；房地产成交也较为冷淡，30 大中城市商品房成交套数始终在近几年同期的下界运行。
因此，本次会议提出，城市工作要深刻把握、主动适应形势变化，转变城市发展理念，更加注重以人为本；转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展；转变城市工作重心，更加注重治理投入；转变城市工作方法，更加注重统筹协调。
具体来看，未来的城市发展工作任务有以下七个：
一是着力优化现代化城市体系。着眼于提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力，发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展，促进城乡融合发展。
二是着力建设富有活力的创新城市。精心培育创新生态，在发展新质生产力上不断取得突破；依靠改革开放增强城市动能，高质量开展城市更新，充分发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用。
三是着力建设舒适便利的宜居城市。坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构；加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；大力发展生活性服务业，提高公共服务水平，牢牢兜住民生底线。
四是着力建设绿色低碳的美丽城市。巩固生态环境治理成效，采取更有效措施解决城市空气治理、饮用水源地保护、新污染物治理等方面的问题，推动减污降碳扩绿协同增效，提升城市生物多样性。
五是着力建设安全可靠的韧性城市。推进城市基础设施生命线安全工程建设，加快老旧管线改造升级；严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平；强化城市自然灾害防治，统筹城市防洪体系和内涝治理；加强社会治安整体防控，切实维护城市公共安全。
六是着力建设崇德向善的文明城市。完善历史文化保护传承体系，完善城市风貌管理制度，保护城市独特的历史文脉、人文地理、自然景观；加强城市文化软实力建设，提高市民文明素质。
七是着力建设便捷高效的智慧城市。坚持党建引领，坚持依法治市，创新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服务热线等机制，高效解决群众急难愁盼问题。
后续来看，一方面可能会有更多的专项债资金用于城市更新、棚改旧改和保障性安居工程等，并可能进一步匹配额外的增量资金，这或对基建投资形成一定的支撑；另一方面我国的城镇化率距离发达国家，特别是美国和日本仍有不小的差距，这意味着我国后续城市发展的空间较大。但随着经济向着高质量转型，居民对城市功能的需求也将发生改变，后续城市发展将从广沿扩张到集约深化，更加注重以人为本。
风险提示
政策规模不及预期，海外市场出现非理性波动。 机构：国信证券股份有限公司 研究员：田地/董德志 日期：2025-07-16
中央城市工作会议7 月14 日至15 日在北京举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平出席会议并发表重要讲话。中共中央政治局常委李强、赵乐际、王沪宁、蔡奇、丁薛祥、李希出席会议。
解读：
城市工作会议由来已久，本次是第五次。第一次是1962 年在北戴河举行的第一次全国城市工作会议，主要讨论城市基本定位与问题，背景是大规模工业化带来的城市人口迅速扩张带来生活等用品供给不足，会议的主要指示是集中力量组织生产。
1963 年的第二次城市工作会议基本延续了上一次的人口控制和发展生产的政策。此后城镇化率略有下滑，并维持在17%-18%之间。
第三次会议是我国城市发展的转折点，在1978 年改革开放的关键时点，强调了城市在国民经济发展中的重要地位和作用，要求城市适应国民经济发展的需要，提出了城市整顿工作的一系列方针、政策。此后我国城镇化率进入高速增长阶段，从1978 年的17.9%持续增长到2014 年的55.8%。
2015 年，时隔37 年后举行了第四次城市工作会议。1978 年到2014 年，城镇常住人口由1.7 亿人增加到7.5 亿人，城市数量由193 个增加到653 个。但雾霾污染、交通拥堵等城市病相继出现。会议从中央层面为城市建设搭建顶层设计，提出六个统筹，注重城市规划，推动城市协调发展。
本次召开的会议是时隔十年后的第五次城市工作会议，且规格较高。代表我国的城镇化进程在几十年高速扩张期后，迎来了新的发展阶段。
近几年我国城镇化率的增长开始减速，房地产市场也较为低迷。会议也指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。具体来看，我国城镇化率从2015 年的57.3%增长到2024 年的67%，年均增速仍然较高，但2021 年起每年的城镇化率增长幅度开始低于1 个百分点。与此同时，2025 年我国房地产市场继续下探，上半年房地产开发投资增速-11.2%，跌幅仍在继续扩大；房地产成交也较为冷淡，30 大中城市商品房成交套数始终在近几年同期的下界运行。
因此，本次会议提出，城市工作要深刻把握、主动适应形势变化，转变城市发展理念，更加注重以人为本；转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展；转变城市工作重心，更加注重治理投入；转变城市工作方法，更加注重统筹协调。
具体来看，未来的城市发展工作任务有以下七个：
一是着力优化现代化城市体系。着眼于提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力，发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展，促进城乡融合发展。
二是着力建设富有活力的创新城市。精心培育创新生态，在发展新质生产力上不断取得突破；依靠改革开放增强城市动能，高质量开展城市更新，充分发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用。
三是着力建设舒适便利的宜居城市。坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构；加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；大力发展生活性服务业，提高公共服务水平，牢牢兜住民生底线。
四是着力建设绿色低碳的美丽城市。巩固生态环境治理成效，采取更有效措施解决城市空气治理、饮用水源地保护、新污染物治理等方面的问题，推动减污降碳扩绿协同增效，提升城市生物多样性。
五是着力建设安全可靠的韧性城市。推进城市基础设施生命线安全工程建设，加快老旧管线改造升级；严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平；强化城市自然灾害防治，统筹城市防洪体系和内涝治理；加强社会治安整体防控，切实维护城市公共安全。
六是着力建设崇德向善的文明城市。完善历史文化保护传承体系，完善城市风貌管理制度，保护城市独特的历史文脉、人文地理、自然景观；加强城市文化软实力建设，提高市民文明素质。
七是着力建设便捷高效的智慧城市。坚持党建引领，坚持依法治市，创新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服务热线等机制，高效解决群众急难愁盼问题。
后续来看，一方面可能会有更多的专项债资金用于城市更新、棚改旧改和保障性安居工程等，并可能进一步匹配额外的增量资金，这或对基建投资形成一定的支撑；另一方面我国的城镇化率距离发达国家，特别是美国和日本仍有不小的差距，这意味着我国后续城市发展的空间较大。但随着经济向着高质量转型，居民对城市功能的需求也将发生改变，后续城市发展将从广沿扩张到集约深化，更加注重以人为本。
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政策规模不及预期，海外市场出现非理性波动。 机构：国信证券股份有限公司 研究员：田地/董德志 日期：2025-07-16
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