华夏安博仓储物流REIT申购价值深度分析

　　申购策略观点: 华夏安博仓储物流REIT 底层资产地处珠三角，发起人为全球物流地产巨头安博公司。基础设施项目22-24 年营业收入稳步增长，整体加权出租率维持在97%以上，高于可比REITs 均值，其中东莞两项目维持满租状态；但区域未来供给持续提升叠加需求不确定性较大，区域租金及出租率或承压。预期项目资产未来12 个月的公允价值区间为18.40～24.03 亿元，IRR 为6.28%~7.16%。招募书预测25/26 年分派率(年化)为4.70%/4.72%，25 年高于可比REITs 的均值3.91%。今年以来REITS 上市首日/4 日收盘累计涨幅均值分别为28%/34%，且保持零破发，但近期REITs 指数已回调且二级市场换手率低迷，预期本基金上市初期仍将获得一定关注，但首日及上市初期的涨幅或有所收窄。

    　　地处珠三角，背靠全球物流地产巨头。基础设施项目为广州开发区项目（2 栋三层坡道电梯仓库和1 栋双层电梯仓库，主要服务辖区内制造、商贸及城配物流）、东莞石排项目（8 栋单层仓库，服务高新制造、三方服务及跨境贸易）和东莞洪梅项目（含2 栋分拨中心，适配电子商务客户、零售商和制造业企业城市配送），可供租赁面积分别为12.56/14.33/8.08万平方米。广州及东莞市场高标仓需求旺盛，空置率处于较低水平，但预计25 年-27 年将分别有397/190 万平方米新增供应，叠加跨境电商在境内的后续租仓需求存在较高不确定性，空置率或将有所提升。项目的发起人为全球物流地产巨头安博公司，原始权益人为安博中国，截至25Q1 末，安博公司在亚洲的资产总面积约0.1 亿平方米，含288 处资产，分布在苏州、成都、上海、杭州、北京等核心城市，可扩募资产丰富。

    　　运营稳健、新签约租金下调。22-25 年Q1 ， 基础设施项目合计实现营业收入166.48/169.93/174.06 百万元，稳定增长；实现EBITDA 113.33/ 123.09/109.83 百万元，24 年下滑主要系广州项目计提1544 万元非现金资产减值损失，剔除该因素后EBITDA 同比基本持平；整体加权出租率为99.61%/99.93%/97.69%/ 97.08%，高于可比REITs 均值，其中东莞两项目维持满租状态；24 年有效租金单价增长1.2%~5.5%，但25 年新签约租金相较于存量下调0.73%~13.04%；前五大租户收入占比75.62%，相对可比均值集中度略低；2025 年到期租约续租进展良好，大部分租约将于26-28 年到期，合计占比85.69%。

    　　盈利能力方面，22-24 年毛利率维持在64%~66%区间内，EBITDA 率24 年受广东速城税金增加影响有所下滑，除该年度外维持在68%~73%区 间内，二者均低于可比均值。

    　　预期项目公允价值18.40～24.03 亿元，IRR 为6.28%~7.16%。谨慎、中性和乐观情形下，测算基础设施项目未来12 个月的估值区间为18.40～24.03 亿元，相比招募书评估价值（21.71 亿元）差异在-15.26%～10.67%。对应IRR 分别为6.28%、6.71%、7.16%，高于可比REITs 平均IRR 5.00%。中性情形下，测算估值为20.94 亿元，相比评估值-3.56%。

    　　25 年中性资本化率5.03%，低于可比REITs 均值。基于估值结果以及给定折现率计算，谨慎、中性和乐观情形下，2025 年资本化率分别为4.69%/5.03%/5.39%，而可比REITs 2025年资本化率平均值为6.13%，中性假设下测算的资本化率低于可比REITs 平均水平。

    　　预测25 年净现金流分派率高于可比均值。本基金25 年4 月-12 月、26 年预测可供分配金额为7,963.99、10,613.69 万元，对应现金流分派率(年化)为4.70%、4.72%，小幅高于可比REITs 均值，仅次于中外运REIT。

    　　风险提示：租户较为集中、租约集中到期、租户欠缴违约、市场租金下调、出租率波动风险 机构：上海申银万国证券研究所有限公司 研究员：彭文玉/朱敏/任奕璇 日期：2025-10-15

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