2026年宏观十问：地产：拐点何时出现？

　　房地产行业展望：需求边际企稳，投资拐点将现，房价企稳仍需等待。

    　　销售方面：自2022 年以来，虽然新房销售面积持续下滑，但得益于二手房成交持续提升，整体销售目前已进入稳态水平。根据我们的测算，新建住宅+二手住宅总成交面积2025 年基本稳定在了13 亿平方米左右的水平。

    　　新开工方面：根据前文我们对商品房销售面积的预测，叠加未来预判去化周期将逐步缓慢回落，对应新开工面积在未来几年内进入缓慢下行区间，预计2030 年后新开工面积或稳定在5.7-6.0 亿平米的区间。

    　　投资方面：我们测算在乐观、中性、悲观的假设下，预计2026 年房地产建安投资增速可能分别为-0.4%、-6.9%、-13.2%。其中，在中性假设下的结果相比2025 年的跌幅有所收窄。

    　　房地产对经济影响：“L 形”拐点或将在2026 年出现。经历了4 年半的下滑以后，中国经济已经在很大程度上完成了“去地产化”的过程。叠加房地产总成交已经企稳、房地产投资降幅将开始持续收窄，房地产在经济中的权重明显下降，房地产对经济的拖累预计也将在2026 年出现“L 形”的拐点。此外地产链目前处于主动摆脱对地产依赖的阶段。

    　　房价方面：从估值的角度来看，房价或距离合理水平仍有一定距离。截至2025 年11 月28 日，30 年国债收益率为2.19%，虽然一线城市租金回报率与30 年国债利差收敛至-38bps，但两者仍然有一定差异。

    　　房地产与金融风险：房价下跌触发系统性风险较小。居民端：综合考虑首付比例及房价跌幅，预计目前整体断供压力或相对较小。此外由于我国没有个人破产法，我国购房者选择房贷违约会对自身造成更严重的不利后果。

    　　银行端：银行对公房地产业务不良率虽有所提升，但进入2023 后由于银行整体对地产端业务把控更为严格，不良率提升幅度有所下滑。个人住房按揭不良率同样处于上涨趋势，但考虑到目前个人住房按揭不良率尚未超过1%，仍处于相对可控范围内，预计银行端出现系统性风险事件的概率偏低。

    　　风险提示：房地产政策可能超预期；文中测算具有一定局限性；房企再次出现集中债务违约。 机构：财通证券股份有限公司 研究员：张伟/陈健照 日期：2025-11-30

*免责声明：文章内容仅供参考，不构成投资建议

*风险提示：股市有风险，入市需谨慎