“十五五”深度研究系列报告(六)：如何理解房地产发展新模式?
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2025-11-30 18:35:35
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“十五五”规划将房地产纳入民生保障范畴统筹安排，构建地产发展新模式，建立更好满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
就其内涵而言，建立更好满足刚性住房需求的供应体系，重点一是优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。二是建立完善“人、房、地、钱”联动机制，根据人口变化合理确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源。
建立更好满足改善性住房需求的供应体系，重点一是因城施策增加改善性住房供给，二是建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，三是建立房屋全生命周期安全管理制度。
健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，重点一是加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度；二是多渠道筹集保障房。三是规范发展租赁市场，要培育市场化、专业化住房租赁企业,提高行业监管和服务能力，依法维护租赁双方合法权益。
实施路径上，一是需求端存量房收储：央国企参与市场化收储成重要方向，土地收储有望再提速。新房通过土地高质量供给和第四代建筑满足“好房子”需求。二是供给端逐步实现现房销售制度，满足居民现房购买需求，现房销售增速企稳可能是地产企稳的前瞻指标。
部分地区地产投资脱离实际市场需求，未来纳入民生维度考虑房地产在国家经济中曾经长期承担投资职能，2012 至2020 年房地产投资占GDP的比重长期高于13%，高于4%-7%的国际水平。房地产拉动经济增长的背后是我国居民财富结构的显著失衡，在居民资产中占比59.1%，高于国际水平。
《党的二十届四中全会（建议)学习辅导百问》第24 问指出，部分地区房地产投资脱离市场需求，未来要更加注重质量提升和结构优化。“十五五”规划建议已明确将房地产纳入民生保障范畴统筹安排，体现在政策顶层设计也在重塑房地产行业的定位。我们认为，2020 年以来新增地产供给已经快速下行，但存量规模仍处于高位，未来仍需“严控增量”，通过地产新发展模式来逐步出清风险。
房地产发展新模式要建立更好满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系,健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度住建部部长倪虹在《推动房地产高质量发展》中指出，“加快构建房地产发展新模式,建立更好满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系,健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
建立更好满足刚性住房需求的供应体系，重点一是优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。十八大以来建设各类保障性住房和棚改安置住房6800 万套 ，惠及1.7 亿人。二是建立完善“人、房、地、钱”联动机制。
建立更好满足改善性住房需求的供应体系，重点一是因城施策增加改善性住房供给，二是建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。三是建立房屋全生命周期安全管理制度。
健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，重点一是加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度；二是多渠道筹集保障房。三是规范发展租赁市场，要培育市场化、专业化住房租赁企业,提高行业监管和服务能力，依法维护租赁双方合法权益。
供需两侧发力，推进地产发展新模式
供给侧，存量房关注收储：央国企参与市场化收储成重要方向，土地收储有望再提速；新建房关注“好房子”政策驱动品质升级，形成高质量供给支撑。
需求侧：推进现房销售制度增加现房供给，现房销售增速企稳可能是地产企稳的先行指标。当下整体地产销售压力较大，截至2025 年10 月商品房累计销售面积同比-6.8%，但现房销售维持正增，2025 年10 月累计增速8.5%。意味着地产销售面积下行除本身有效需求不足外，也有“烂尾”担忧下居民主动转向现房购买的因素存在。当前现房供应比重仍有不足，抑制这部分购房需求，伴随未来现房供给在政策指导下进一步上升，现房销售增速可能先于期房企稳，是我们观测地产市场企稳的前瞻指标。
风险提示
政策落地不及预期；国内基本面下行风险超预期。 机构：浙商证券股份有限公司 研究员：李超/林成炜/汤子玉 日期：2025-11-30
就其内涵而言，建立更好满足刚性住房需求的供应体系，重点一是优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。二是建立完善“人、房、地、钱”联动机制，根据人口变化合理确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源。
建立更好满足改善性住房需求的供应体系，重点一是因城施策增加改善性住房供给，二是建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，三是建立房屋全生命周期安全管理制度。
健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，重点一是加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度；二是多渠道筹集保障房。三是规范发展租赁市场，要培育市场化、专业化住房租赁企业,提高行业监管和服务能力，依法维护租赁双方合法权益。
实施路径上，一是需求端存量房收储：央国企参与市场化收储成重要方向，土地收储有望再提速。新房通过土地高质量供给和第四代建筑满足“好房子”需求。二是供给端逐步实现现房销售制度，满足居民现房购买需求，现房销售增速企稳可能是地产企稳的前瞻指标。
部分地区地产投资脱离实际市场需求，未来纳入民生维度考虑房地产在国家经济中曾经长期承担投资职能，2012 至2020 年房地产投资占GDP的比重长期高于13%，高于4%-7%的国际水平。房地产拉动经济增长的背后是我国居民财富结构的显著失衡，在居民资产中占比59.1%，高于国际水平。
《党的二十届四中全会（建议)学习辅导百问》第24 问指出，部分地区房地产投资脱离市场需求，未来要更加注重质量提升和结构优化。“十五五”规划建议已明确将房地产纳入民生保障范畴统筹安排，体现在政策顶层设计也在重塑房地产行业的定位。我们认为，2020 年以来新增地产供给已经快速下行，但存量规模仍处于高位，未来仍需“严控增量”，通过地产新发展模式来逐步出清风险。
房地产发展新模式要建立更好满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系,健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度住建部部长倪虹在《推动房地产高质量发展》中指出，“加快构建房地产发展新模式,建立更好满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系,健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
建立更好满足刚性住房需求的供应体系，重点一是优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。十八大以来建设各类保障性住房和棚改安置住房6800 万套 ，惠及1.7 亿人。二是建立完善“人、房、地、钱”联动机制。
建立更好满足改善性住房需求的供应体系，重点一是因城施策增加改善性住房供给，二是建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。三是建立房屋全生命周期安全管理制度。
健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，重点一是加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度；二是多渠道筹集保障房。三是规范发展租赁市场，要培育市场化、专业化住房租赁企业,提高行业监管和服务能力，依法维护租赁双方合法权益。
供需两侧发力，推进地产发展新模式
供给侧，存量房关注收储：央国企参与市场化收储成重要方向，土地收储有望再提速；新建房关注“好房子”政策驱动品质升级，形成高质量供给支撑。
需求侧：推进现房销售制度增加现房供给，现房销售增速企稳可能是地产企稳的先行指标。当下整体地产销售压力较大，截至2025 年10 月商品房累计销售面积同比-6.8%，但现房销售维持正增，2025 年10 月累计增速8.5%。意味着地产销售面积下行除本身有效需求不足外，也有“烂尾”担忧下居民主动转向现房购买的因素存在。当前现房供应比重仍有不足，抑制这部分购房需求，伴随未来现房供给在政策指导下进一步上升，现房销售增速可能先于期房企稳，是我们观测地产市场企稳的前瞻指标。
风险提示
政策落地不及预期；国内基本面下行风险超预期。 机构：浙商证券股份有限公司 研究员：李超/林成炜/汤子玉 日期：2025-11-30
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