宏观专题报告：降息周期遇上执政周期 美国地产将走向何方？

　　美国启动降息之后，恰好碰上美国总统换届，2025 年是美国降息周期遇上执政周期的一年，在“双周期”叠加之下部分变量可能发生逆转，此时美国地产将走向何方？

    　　单独看降息周期，本轮美国新增抵押贷款利率出现“逆行”，但未阻止新旧房市场的供需结构出现改善。美联储在去年9 月宣布首次降息之后，迄今美国降息已达100bp。然而，美国房地产市场的抵押贷款利率并未跟随政策利率的下调而明显下调，反而出现上升。从销售端看，成屋和新屋销售量之间的走势差距仍较大，但今年年初两个市场的库存可供月份都较前几年同期上升，结合来看，我们认为今年年初的月度供给反映新屋和成屋的供需格局正踏上“改善”的大道上。

    　　单独看执政周期，在移民问题上，特朗普政府倾向于减少总量。在2021-2024 拜登执政时期，美国人口增长率逐步上升；在2017-2020 特朗普执政时期，美国人口增长率逐步下滑，不同执政人领导的执政周期，对人口变量的影响不言自明。2024 年美国人口增长率将近1%，是2008 年以来最快的人口增速。究其根本，2024 年人口高增长率的主要原因在于净移民激增。执政周期切换后，这一变量或会迎来变化。美国国土安全部表示，新总统上任第一个月已经逮捕了超2 万名非法移民，参考特朗普1.0 时期的表现，在削减合法移民途径、大规模驱逐非法移民下，移民变量可能发生逆转，美国今年的净移民数量大概率拐头向下。

    　　双周期叠加下，新增抵押贷款利率难降，房屋需求总量可能回落，2025 年房价涨幅或不及2024 年。由于早期房价上涨尚未体现至通胀中，这一房租滞后效应可能会让再通胀持续。基于此，展望今年来看，全年下调的整体幅度相对有限。新增贷款利率难降之下，大部分成屋将很难释放出来，高利率中的部分居民可能会流转，我们认为今年成屋库存的回升斜率并不高，而新屋库存则主要看新开工的影响。受移民总量限制，房屋总需求量可能回落。基于两个市场更加趋向于供需平衡，原先供不应求的紧局面得到缓解，2025 年房价涨幅或不及2024 年。

    　　风险因素：地缘政治风险，国际油价上涨超预期等。