宏观深度研究：一线城市房地产市场怎么走

　　2025 年房地产市场能否止跌企稳？开年首先看一线。

    　　一线城市房地产市场的自信，来自于一线城市的综合经济实力，来自于一线城市对人才的吸引能力，更来自一线城市的国际竞争力和科技创新能力。一线城市房地产市场是整体市场的风向标。

    　　一线稳，则全国稳。

    　　近期，我们对一线城市房地产市场进行了调研，本文主要探讨一线城市供需现状，并展望后市发展情况。

    　　一线城市房地产市场韧性十足

    　　新房市场，2025 年1 月一线城市新房共计成交288 万平方米，扣除春节假期影响，成交面积同比增长16%。其中，上海新房销售面积最高，达108 万平方米，北京、广州和深圳分别为73 万平方米、65万平方米和43 万平方米。广州和深圳新房供应充足，销售增长显著，扣除春节假期影响，同比分别增长64%和109%。2 月春节假期后20 天，一线城市新房成交面积较2024 年同期下降10%，其中深圳、上海新房市场热度较高，同比分别增长37%、4%，北京、广州同比分别下降24%、26%。

    　　二手房市场，开年回暖趋势延续，热度高于新房。2025 年1 月，北上深二手房销售面积共计336 万平方米，扣除春节假期影响，成交面积同比增长45%。其中，深圳二手房市场表现最为强劲，成交面积同比增长89%，上海和北京同比分别增长50%和26%。2 月春节假期后20 天，北上深二手房成交较2024 年同期增长27%，显示出二手房市场的持续复苏态势。

    　　一线城市房价价格逐步企稳。根据国家统计局房价指数，2025 年1月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1 个百分点。其中，北京环比下降0.4%，上海和深圳分别环比上涨0.6%和0.2%，广州环比持平。一线城市二手住宅销售价格1 月环比上涨0.1%，连续4 个月增长。其中，北京环比上涨0.1%，上海和深圳环比上涨0.4%，广州环比下降0.2%，降幅持续收窄。

    　　需求端：一线城市购房需求与购房资格、能力、意愿高度相关

    　　一线城市凭借强大的经济实力、丰富的就业机会、完善的配套设施以及优质的医疗和教育资源，对居民购房定居的吸引力持续增强。

    　　购房需求释放仍取决于购房资格、购房能力和购房意愿这三大条件。

    　　购房资格很重要，主要由限购等因城施策措施影响，一线城市已有明显优化，仍待进一步放松。目前广州限购已全面放开；北京以五环为限调减社保年限，通州限购政策与全市并轨；上海，非沪籍外环外购房社保年限要求再缩短，非沪籍购买外环外只需1 年社保；深圳核心区购房需缴纳1 年社保，非核心区不限购。

    　　购房能力，主要由首付比例、贷款利率等信贷环境影响。一线城市房价高、套均总金额较高，居民依赖信贷。首付比例已降低。一线城市首套房首付比例均为15%，二套房有所差异。房贷利率维持低位，北京首套房商贷利率下限为LPR-45 个基点，二套房五环内为LPR-5 个基点、五环外为LPR-25 个基点。上海、深圳首套房商贷利率下限为LPR-45 个基点，二套房为LPR-5 个基点。广州，房贷利率维持在3%左右。

    　　购房意愿，则主要受房价如何变化、期房能否如期交付、房屋质量等的心理预期影响。房价的走势是近期购房者的主要购房参考依据，北上深自2024 年10 月开始连续4 个月二手房房价指数环比上涨，广州环比跌幅持续收窄，这一趋势对购房者的预期产生了积极影响。

    　　期房能否如期交付，对于一线购房者的影响较小，特别是保交房攻坚战的有力推进后，购房者对期房的顾虑有所减轻。购房者对房屋品质的预期得到了显著提升，2024 年深圳市出台新版《建筑设计规则》，提升了住宅的使用率；北京市推出《高品质商品住宅设计导则》和《平原多点地区“好房子”规划管理技术要点（试行）》，优化了居住舒适度，为购房者提供了更优质的选择；广州启动“智慧+品质”住宅建设试点。随着一线城市新房设计规范的不断完善，购房者对房屋品质的预期将改善，有助于提升购房者对新房的偏好。

    　　需求结构，改善性需求主导新房成交，而二手房成交以小户型为主。

    　　一线城市新房市场中90-120 平方米户型成交占比持续提升，成为主力面积段。其中，上海改善性需求最为突出，2024 年该面积段成交占比高达55%，2025 年1-2 月进一步提升至56%。北京的改善需求也占主力，占比34%。广州、深圳市场则呈现刚需与改善性需求“双核驱动”的格局，90 平方米以下刚需户型与90-120 平方米改善性产品成交占比相近。

    　　一线城市二手房成交结构则延续刚需置业为主的市场特征。北京、上海、深圳90 平方米以下户型成交占比分别达64%、65%、65%，凸显高房价背景下首置需求的刚性支撑。广州市场则呈现差异化表现，90 平方米以下和90 平方米以上户型占比相近，分别为55%和45%。

    供给端：一线城市新房供给总量将进一步减少，二手房挂牌量下降

    　　一线城市去年全年土地供应规模进一步下降，新房供给总量将进一步减少。据中指数据统计，受市场下行影响2024 年一线城市住宅供地共175 宗，同比下降20.5%，总体流拍率为2.9%，相较于2024年小幅下降。一线城市共成交住宅用地156 宗，同比下降18.3%，出让金额达到4053 亿元，同比降幅34.2%。北京、上海、广州、深圳分别成交41、60、49、6 宗，其中仅广州同比增加14%，深圳同比降幅最大，下降57%。

    　　预计2025 年将从三方面着力改善供给，一是专项债收购存量闲置土地速度加快，推动土地“去库存”。二是，加快收储存量商品房，助力去库存，稳市场，同时增加保障性住房供应，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求。三是，增加改善性住房，特别是好房子供给。

    　　供给结构，新房以改善为主。2024 年北京新房供应120 平方米以上改善性户型占比提升明显，120-144 平方米占比提升至22%，144-200 平方米占比提升至21%。上海120 平方米以上改善性户型占比达35%，较上一年度增长10 个百分点。广州新房供应结构变化较小。深圳供应与需求相似，以90 平方米以下与90-120 平方米户型占比为主力，供应结构无明显变化。

    　　二手房挂牌量2 月以来有小幅回升，或与居民置换意愿增加有关。

    　　2024 年自10 月开始，一线城市二手房挂牌量不断减少，2025 年1月该趋势持续。截至2025 年2 月15 日，北京二手房链家挂牌量下降至12.6 万套，较2024 年4 月高点减少14%，但3 月初挂牌量回升至13.2 万套。截至2025 年2 月15 日，广州链家挂牌量为14.3万套，较2024 年9 月高点减少6%，3 月初挂牌量回升至14.3 万套。

    　　截至2025 年2 月15 日，深圳链家挂牌量为4.6 万套，较2024 年9月高点减少9%，3 月初挂牌量回升至5.1 万套。

    　　展望后市：小阳春启动，未来一线城市仍有放松空间

    2025 年1-2 月，北京、上海、深圳二手房成交量分别达到2.7 万套、3.5 万套和1 万套。在近五年的同期数据对比中，这一成交量仅次于2021 年。春节后，二手房市场活跃度显著提升，带看量和调价情况均有明显改善。据麦田数据统计，截至2 月27 日，北京二手房带看量环比增长16.3%，且呈现逐周上升的良好态势；上海二手房带看量也大幅提升，2 月二手房中介门店带看量同比上升超过50%；深圳春节后二手房带看量连续四周上涨，回升至去年10-11 月的高位水平。与此同时，深圳涨价房源占比也同步提升，从1 月份的32%提高至2 月初的43.2%，上涨了11 个百分点。

    　　综合开年房地产市场的热度以及3 月季节性因素带来的传统销售旺季，预计3 月“小阳春”将持续。一线城市将发挥重要的带动作用，助力房地产市场止跌回稳。

    　　一线城市仍有政策放松空间，其中调整限购政策尤为关键。一线城市可以通过进一步扩大非限购区域，以及缩短限购所需的社保或个税缴纳年限，从而更好地满足居民的改善性住房需求。

    　　放松限购政策对一线城市房地产市场的提振效果十分显著。2024 年9 月末四个一线城市陆续放松限购，四季度一线城市新建商品住宅销售面积环比增长45%。其中，广州全面放开限购，深圳缩小限购区域，两地新房销售面积同比分别增长69%和124%，市场修复速度明显快于其他城市。上海外环外限购政策相对宽松，外环外的新房成交成为市场主力，四季度外环外新房成交量占比全市的79%。二手房市场，一线城市在限购放松后二手房成交量持续处于高位，市场信心显著增强。

    　　在税费方面，进一步降低交易税费也是关键举措。例如，可考虑取消二手房交易中的个人所得税。目前，一线城市出售二手房时，若满足“满五唯一”条件可免征个人所得税，但出售满五不唯一的二手房时，需缴纳出售计税价格与房产原值、转让过程缴纳的税金差额的20%，或者按出售计税价格的1%缴纳个人所得税。这一政策限制了部分改善性需求的释放。在退税优惠方面，对现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人给予退税支持。二手房市场是保障房地产市场健康循环的关键环节，它不仅能为新房市场释放需求空间，还能满足不同层次购房者的需求。尤其是对于有改善居住条件的家庭来说，“卖一买一”的置换需求应得到大力支持。取消个人所得税将放宽置换的挑选时间，降低交易成本，为居民置换住房提供有力支持，从而进一步促进房地产市场的良性发展。

    　　风险提示1）房地产市场超预期下行风险。2）对政策解读偏差。

    　　3）调研样本有限，不足以反映市场主体。4）数据可得性局限。5）历史经验的适用性受限，导致政策及数据推断存在偏差。