图说中国宏观周报：房地产修复的成色如何？

去年四季度以来推动房地产止跌企稳的政策密集出台，诸如住房贷款利率下调、房地产交易税费优惠、限购限贷等约束放松、“白名单”项目扩围增效、城中村改造力度加码等从房地产供需两端发力，中短期结合，助力房地产市场企稳。复盘近期政策进展，我们认为一二级房地产处在修复进程中，但考虑到年初或有“小阳春”等季节性因素助推，地产复苏基础或仍待巩固，未来我们将持续跟踪。

    具体来看：

    需求侧方面，近期一二手住宅仍保持增长态势。今年1-2 月百强房企的商品房销售额同比跌幅收敛至零附近，二手房则延续去年下半年以来的同比正增长。对样本城市分能级来看，近期仍是高能级城市二手房成交量保持较高水平，尤其深圳、苏州等城市二手房成交量超过2023 年同期，京沪则介于2023-2024 之间的水平，不过鉴于近几年在“小阳春”后地产需求出现不同程度的回落，后期住房成交走势仍需紧密跟踪。

    年内房贷利率或仍有下行空间。去年一季度金融机构的住房贷款利率便开始低于企业贷款利率，去年四季度平均为3.09%，今年2 月个人住房新发放贷款利率保持在3.1%1的历史低位。近日中办、国办印发的《提振消费专项行动方案》2指出将“适时降低住房公积金贷款利率”，目前住房贷款的商业与政策性利差明显收窄，适时调低公积金贷款利率，有助于进一步降低购房人的付息负担。

    需求侧的部分去化动力来自政府端的保障房供给与城中村改造进展。我们梳理了今年主要人口净流入城市的保障房供应计划，由于十四五期间筹建进度靠前，今年多数城市的计划套数持平或略低于去年，该部分对商品房去化的贡献或相对较低。另一方面，住建部指出城中村改造规模将在100 万套基础上继续扩大3，若城中村改造政策有明显加码，我们认为这或将有助于商品房库存的去化。

    供给侧方面，政府专项债用于土地收储成为今年关注的焦点之一。去年11 月自然资源部对外发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》4，今年政府工作报告提出，拟安排地方政府专项债券4.4 万亿元、比上年增加5000 亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等5。从当前地方专项债发行情况来看，2 月24 日，广东省财政厅发布《关于2025 年广东省政府专项债券（八期～九期）发行有关事宜的通知》6，两期债券计划发行额度合计307.1859 亿元，全部用于回收闲置存量土地，涉及广东省19 个城市的86 个项目，此外尚未有其他省份发行专门用于土地收储的专项债。不过近期河南商城县政府官网公告7公开征集收回收购城区存量闲置土地，四川广安市政府官网8提到目前正在“加快闲置土地调查认定，分类型分批次进行处置”，郑州市9发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，并指出“因市场价格波动导致国有土地资产减值的，不予考核追责”，我们认为后续相关专项债有望发行加快，尤其是被纳入“自审自发”试点的省份，但效果仍取决于发行的规模。

    上周高频数据跟踪

    上周（3 月第2 周），建筑工地资金到位率为57.2%，恢复斜率较为平缓，其中房建项目资金到位率在50%以下徘徊，基建项目资金到位率也出现了周环比下降。从实物工作量看，水泥、混凝土需求量恢复斜率慢于往年同期，农历同比降幅分别扩大至33.7%和38.5%。基建水泥需求大致持平去年同期，建筑需求主要拖累可能来自于房地产。

    样本城市新房成交面积同比增长2.8%，二手房价4 周累计环比下跌0.6%，跌幅较1-2 月扩大。其中一线城市房价相对有韧性，二三线城市跌幅较大。3 月第一周，乘用车零售量同比增长14%；大家电和大厨电合计零售额当周同比下降4.8%，其中大厨电零售额同比增长，空调、冰箱、洗衣机等大家电零售额同比下降。国际货运航班数量农历同比 增长27.8%，港口集装箱吞吐量农历同比增长11.1%，均保持了两位数增速，显示出外贸仍较为旺盛。

    上周流动性边际收紧，R007 上升2bp 至1.83%，大于央行7 天逆回购利率1.50%。3 个月SHIBOR 较上周上升1bp至2.00%。1 年期国债收益率上升1bp 至1.56%，10 年期国债收益率上升3bp 至1.83%。

    上周房地产高频跟踪

    中金房地产景气指数与前周基本持平（95.4vs.前周值95.4），其中销售指数（91.6vs.前周值91.5）略有回升，供给指数（98.1vs.前周值98.3）有所回落，融资指数（96.4vs.前周值96.4）与前周基本持平。

    从需求看，新房和二手房销售量均出现边际回落的态势。新房方面，3 月8 日-14 日，30 城新建商品住宅销售面积与2019 年同期降幅10有所走阔（-58.4%vs.前周值-51.2%），其中一线（-33.0%vs.前周值-26.8%）、二线（-62.4%vs.前周值-62.1%）和三线（-68.9%vs.前周值-68.2%）降幅均有所走阔。二手房方面，3 月8 日-14 日15 个样本城市二手房销售面积相较2019 年同期涨幅有所回落（10.6%vs.前周值16.1%），中金同质二手房价格指数2 月同比为10.9%相较1 月的-10.5%降幅进一步走阔，但环比由上月的-0.4%收窄至-0.3%。2 月25 日-3 月3 日二手房出售挂牌价指数同比降幅略有所收窄（-9.3% vs.前周值-9.5%），但二手房出售挂牌量指数同比持续回落（-45.9% vs.前周值-40.2%）。

    从供给看，土地市场成交进一步下滑，但溢价率仍维持高位。成交方面，3 月3 日-9 日，300 城宅地规划建筑成交面积相较2019 年同期降幅有所扩大（-74.2%vs.前周值-63.2%）。热度方面，上海成交了一宗高溢价高总价地块带动300 城土地平均溢价率维持高位（18%vs.前周值14%），流拍率与前周基本持平（0% vs.前周值0%）。

    从融资看，居民端融资和房地产境内信用债融资均处低位。2 月新增居民中长期贷款下降1150 亿元，同比下降112亿元。3 月10 日-16 日，房企境内信用债净融资有所上升（-40.1 亿元vs.前周值5.7 亿元）。

    从政策看，地方层面，受房地产市场持续回暖、地方两会及全国两会陆续召开等因素影响，地方房地产调控节奏进一步放缓。2 月地方出台房地产调控政策24 条，其中，宽松性政策19 条、中性政策3 条、紧缩性政策2 条。宽松性政策多以发放购房财税补贴、加大住房公积金贷款支持、鼓励住房“以旧换新”等常态化调整为主。