中央城市工作会议点评：如何理解组团式、网络化的现代化城市群？

　　投资要点：

    　　一、城市内涵式发展：由规模扩张转为质效提升。此次会议对城市化发展战略提出了全新的定位，主要表现在三个方面：其一，会议明确指出我国城镇化“正从快速增长期转向稳定发展期”，其二，会议认为城市发展“正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。

    　　这两大方向性的判断，都与现阶段我国人口结构和城镇化速度的新形势新规律高度一致。其三，会议提出以坚持“城市内涵式发展”为主线，与2015 年会议所提出的“框定总量、做优增量”形成鲜明对比，意味着与过去一段时间城市化发展注重扩充中心城市规模的模式相比，未来城市化战略的根本导向将更注重城市质效的提升而非外延式的人口和住房增加，这又将在产业布局模式和居民宜居感受两方面提出更高的质量要求。

    　　二、从发展新质生产力、提高城市综合承载能力的角度来看，发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，是双循环新发展格局的必然要求。城镇化的底层逻辑是工业化，工业化发达的地区和城市，产业布局更加高端，就业机会更加丰富多样，人口吸纳能力更强。但中心化人口聚集到一定程度，接近资源承载能力上限，则可能导致相对稀缺的房地产价格偏高，又会推升当地新质生产力发展的创新研发成本，一定程度上可能引发对创新研发活跃度的反向抑制。当前我国较为高端的新质生产力产业以及科创研发活动，主要集中布局在一线城市以及东南沿海主要城市，这些城市的资源承载能力已经接近极限，国内国际双循环的新发展格局迫切需要通过将现有产业较为高端集中的城市中的一些成熟产能，以网络化的方式逐层向周边能级相对较低的城市行形成扩散，从而这些产业相关的就业人口就能够以更低的置业安家成本，充分利用好核心高能级城市周边城市更为广阔的土地、住房和各类配套资源。通过这种方式的城市群和都市圈建设，随产业梯度疏解出来的居民，其自身幸福感因生活成本的下降而大幅改善，于此同时现有核心高能级城市的成熟资源亦可更集中于保障更具尖端前沿属性的科创研发类活动和相关领域就业人员，全社会双循环、特别是国内大循环在资源要素利用率的提升方面就可以获得整体性和普遍性的改进。本次会议明确提出的要“分类推进以县城为重要载体的城镇化建设”、“促进大中小城市和小城镇协调发展”，正是题中之义。

    　　三、正因如此，本次会议在房地产发展新模式方面强调“稳步推进”，对城市升级相关基建投资更为强调而非刺激增量地产需求。会议将加快构建房地产发展新模式放在“着力建设舒适便利的宜居城市”这一主要任务之下，强调“坚持人口、产业、城镇、交通一体规划”，对于城中村和危旧房改造，突出“稳步推进”的总体要求。在“着力建设安全可靠的韧性城市”任务中，会议提出“推进城市基础设施生命线安全工程建设，加快老旧管线改造升级”，“严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平”，“强化城市自然灾害防治，统筹城市防洪体系和内涝治理”。这些要求体现出在内涵式城市发展战略指引下，未来城市化建设相关的增量投资需求可能将以新型城市基础设施建设为主要增长点。

    　　风险提示

    　　房地产市场企稳见底时点晚于预期风险。 机构：华福证券有限责任公司 研究员：秦泰/周欣然 日期：2025-07-15

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